วิธีซื้ออพาร์ทเมนต์ที่มีสินเชื่อที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว

2024 ผู้เขียน: Malcolm Clapton | [email protected]. แก้ไขล่าสุด: 2023-12-17 04:12

มันปลอดภัยกว่าที่จะซื้อที่อยู่อาศัยดังกล่าวโดยได้รับความยินยอมจากธนาคารและมีส่วนร่วม

เป็นไปได้ไหมที่จะซื้ออพาร์ทเมนต์ที่มีสินเชื่อที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว

ธนาคารจำนองที่อยู่อาศัยจำนอง - บันทึกนี้อยู่ในทะเบียน Unified State ของอสังหาริมทรัพย์ เจ้าของไม่สามารถทำธุรกรรมกับอพาร์ตเมนต์ดังกล่าวโดยไม่ได้รับอนุญาตจากผู้รับจำนอง: Rosreestr จะไม่ลงทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ แต่ไม่ได้หมายความว่าจะไม่สามารถขายหรือซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่จำนองได้ เพียงแต่ขั้นตอนจะซับซ้อนและยาวขึ้นเล็กน้อย

ทำไมต้องขายอพาร์ทเมนต์ที่มีการจำนอง

หากอพาร์ตเมนต์ไปที่ธนาคารผ่านศาลเพราะเจ้าของเป็นหนี้เงินกู้ สถาบันการเงินจะขายผ่านการประมูลสาธารณะ เมื่อเจ้าของเองตัดสินใจขายทรัพย์สินจำนอง ผู้ซื้อที่มีศักยภาพอาจสงสัยในเรื่องนี้ การจำนองมีชื่อเสียงในเรื่องความเป็นทาส กุญแจมือสามารถปลดออกได้เมื่อชำระครั้งสุดท้ายเท่านั้น ถ้าคนขายอพาร์ตเมนต์ มีบางอย่างผิดปกติกับเขาหรือกับอพาร์ตเมนต์ บางคนเชื่อว่า

อันที่จริง มีเหตุผลเป็นล้าน เจ้าของตัดสินใจที่จะย้ายไปทำงานที่เมืองอื่นหรือไปที่อพาร์ตเมนต์ที่ใหญ่กว่าเนื่องจากมีครอบครัวเพิ่มขึ้น คู่สมรสกำลังจะหย่าร้างต้องการชำระหนี้และแบ่งปันเงินสำหรับพาร์ทเมนต์จำนอง ผู้กู้มีการเปลี่ยนแปลงสถานการณ์ทางการเงินเขาไม่สามารถรับมือกับเงินกู้และต้องการคืนเงินก่อนที่สถานการณ์จะไม่สามารถแก้ไขได้

แน่นอน เหตุผลอาจเป็นสิ่งที่ไม่น่าพอใจ: หลังคารั่ว มีห้องยาอยู่ตรงทางเข้า และบริษัทจัดการเก็บเงินมากราวกับโรยคริสตัลสวารอฟสกี้บนทางเท้าในฤดูหนาว แต่คุณไม่ได้รับการประกันความเสี่ยงดังกล่าวแม้ในขณะที่ซื้ออพาร์ทเมนต์โดยไม่ต้องจำนอง - คุณเพียงแค่ต้องตรวจสอบทุกอย่าง

ตอนนี้ในรัสเซีย เกือบครึ่งหนึ่งของธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นจากแรงดึงดูดของการจำนอง ดังนั้นจะมีพาร์ทเมนท์มากขึ้นในตลาดที่มีการจำนอง

การซื้ออพาร์ทเมนต์ที่อยู่ในสินเชื่อที่อยู่อาศัยแล้วมีกำไรหรือไม่?

เมื่อธนาคารขายอพาร์ตเมนต์ของลูกหนี้ในการประมูลสาธารณะ อาจมีส่วนลดจำนวนมาก สำหรับสถาบันการเงิน นี่เป็นสินทรัพย์ที่ไม่ใช่สินทรัพย์หลัก ดังนั้นจึงพยายามกำจัดมันด้วยการส่งคืนของตัวเอง

เมื่อเจ้าของบ้านขายบ้านเราไม่สามารถคาดหวังราคาที่ดีผิดปกติได้ แต่เขายังสามารถละทิ้งสิ่งเล็กน้อย - สำหรับปัญหาที่ไม่จำเป็นและเพื่อกระตุ้นให้คุณซื้ออพาร์ทเมนต์ที่มีภาระผูกพัน

วิธีซื้ออพาร์ทเมนต์พร้อมสินเชื่อจำนอง

คุณสามารถซื้ออพาร์ตเมนต์ได้หลายวิธีทั้งนี้ขึ้นอยู่กับเงื่อนไข

โดยชำระคืนจำนอง ณ เวลาที่ทำรายการ

เงื่อนไข: การทำธุรกรรมดำเนินการด้วยความยินยอมของธนาคารซึ่งเจ้าของปัจจุบันออกจำนอง ผู้ซื้อซื้อวัตถุเป็นเงินสด

โครงการที่ปลอดภัยที่สุด ปกป้องทุกฝ่ายในการทำธุรกรรม: ผู้ซื้อ ผู้ขาย และธนาคาร มาดูตัวอย่างกัน

อพาร์ทเมนต์ราคา 3 ล้านรูเบิลกำลังลดราคา ธนาคารตกลงทำธุรกรรมและกำหนดจำนวนหนี้ที่เหลือ - 500,000 รูเบิล สองเซลล์ใช้สำหรับการคำนวณ ก่อนที่จะลงนามในสัญญาซื้อขาย เงินของผู้ซื้อจะถูกวางไว้: 500,000 ในหนึ่งและ 2.5 ล้านในอีก

เอกสารสำหรับเซลล์กำหนดว่าใครสามารถรับบิลและเมื่อใด หากมีการลงนามในข้อตกลงการซื้อและขายและการลงทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ใน Rosreestr ธนาคารจะสามารถรับ 500,000 จากเซลล์เดียวผู้ขาย - 2.5 ล้านจากวินาทีและผู้ซื้อ - จำนองที่จะลบ ภาระผูกพัน หากข้อตกลงล้มเหลว ผู้ซื้อจะคืนเงินของเขาและจะไม่มีอะไรเปลี่ยนแปลงสำหรับส่วนที่เหลือ

บางครั้งเงินทุนสำหรับเงินกู้ไม่สามารถฝากผ่านเซลล์ แต่โดยตรงกับธนาคาร แต่สถาบันทางการเงินมีส่วนร่วมในกระบวนการอย่างแข็งขันในทุกกรณี

ด้วยการโอนหนี้

เงื่อนไข: การทำธุรกรรมจะดำเนินการด้วยความยินยอมของธนาคารผู้ซื้อซื้อที่อยู่อาศัยในการจำนองจากธนาคารเดียวกัน

ผู้ซื้อยื่นคำขอจำนองกับธนาคารราวกับว่าเขากำลังซื้ออพาร์ตเมนต์ กระบวนการอนุมัติจะคล้ายคลึงกันและจะใช้เวลาประมาณเท่ากัน เนื่องจากเขาจะกลายเป็นผู้กู้ในระหว่างการซื้อ สถาบันการเงินจะตรวจสอบการละลายของเขาและตัดสินใจว่าเขาพร้อมที่จะเห็นเขาเป็นลูกค้าหรือไม่

ที่นี่ นอกเหนือจากสัญญาซื้อขายแล้ว ยังมีการสรุปข้อตกลงในการโอนสิทธิ์การเรียกร้องเงินกู้เก่าหรือสัญญาเงินกู้ใหม่ระหว่างธนาคารกับผู้ซื้อ ภาระผูกพันใน Rosreestr จะถูกลบออกและมีการกำหนดสิ่งใหม่พร้อมกับการลงทะเบียนสิทธิ์ของเจ้าของคนต่อไป

Tatiana Trofimenko ทนายความชั้นนำของ European Legal Service

โครงการนี้ยังค่อนข้างปลอดภัย

ด้วยการชำระหนี้จำนองก่อนกำหนดโดยค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อ

เงื่อนไข: ธนาคารไม่ตกลงขายอพาร์ตเมนต์ ผู้ซื้อซื้ออพาร์ตเมนต์ด้วยเงินสด หรือผู้ซื้อกู้เงินจากธนาคารอื่น

ในกรณีนี้ผู้ซื้อชำระคืนเงินกู้ ดังนั้นเขาควรจะมีเงินคงเหลือเท่ากับหนี้ที่เหลืออยู่ คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายสรุปข้อตกลงเบื้องต้นสำหรับการขายและการซื้ออพาร์ตเมนต์ตามที่ผู้ขายได้รับเงินเพื่อปิดการจำนอง จากนั้นภาระผูกพันจะถูกลบออกจากอพาร์ตเมนต์แล้วขายที่อยู่อาศัยเป็นอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีหลักประกัน

ตัวเลือกนี้มีความเสี่ยงมากขึ้นสำหรับผู้ซื้อ เนื่องจากเงินถูกโอนภายใต้ข้อตกลงที่ไม่ต้องลงทะเบียนกับ Rosreestr

Tatiana Trofimenko ทนายความชั้นนำของ European Legal Service

ตามทฤษฎีแล้ว ผู้ขายสามารถปฏิเสธที่จะลงทะเบียนสัญญาซื้อขายกับ Rosreestr ได้ ผู้ซื้อจะสามารถได้รับเงินจากมันได้ แต่ทางศาลเท่านั้น

สิ่งที่ต้องจำ

• คุณสามารถซื้ออพาร์ทเม้นท์ที่อยู่ในการจำนองได้แล้ว
• คุณต้องตรวจสอบในลักษณะเดียวกับที่อยู่อาศัยโดยไม่มีภาระผูกพัน
• มันปลอดภัยกว่าที่จะซื้ออพาร์ทเมนต์โดยได้รับความยินยอมจากธนาคารและมีส่วนร่วม