สารบัญ:

เช่าห้องยังไงไม่ให้เป็นหนี้
เช่าห้องยังไงไม่ให้เป็นหนี้
Anonim

เราอ่านสัญญาอย่างละเอียดและป้อนประเด็นที่จำเป็นทั้งหมดลงในสัญญา

เช่าห้องยังไงไม่ให้เป็นหนี้
เช่าห้องยังไงไม่ให้เป็นหนี้

สำหรับการดำเนินธุรกิจ ผู้ประกอบการส่วนใหญ่มักใช้พื้นที่เช่า เนื่องจากช่วยให้พวกเขาสามารถเปิดธุรกิจของตนเองได้โดยไม่มีค่าใช้จ่ายในการเริ่มต้นจำนวนมาก

พื้นที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยสำหรับกิจกรรมเชิงพาณิชย์เหมาะที่สุดสำหรับการเช่า เป็นไปได้ที่จะจัดระเบียบธุรกิจในที่พักอาศัย แต่เฉพาะบุคคล - ผู้ประกอบอาชีพอิสระและผู้ประกอบการรายบุคคลเท่านั้นที่มีโอกาสดังกล่าว ในเวลาเดียวกัน เป็นสิ่งสำคัญที่คุณจะต้องไม่ละเมิดสิทธิ์ของ RF LC มาตรา 17 วัตถุประสงค์ของที่พักอาศัยและข้อจำกัดในการใช้งาน การใช้ที่อยู่อาศัยและผลประโยชน์ของพลเมืองอื่น ๆ และยังไม่ได้ทำการผลิตในอาณาเขตดังกล่าว

ดังนั้น คุณพบสถานที่ที่เหมาะสมและตัดสินใจทำสัญญาเช่า ในการเริ่มต้น เราขอแนะนำให้คุณขอเอกสารจากเจ้าของบ้าน

ตรวจสอบเอกสาร

ตรวจสอบความเป็นเจ้าของของเจ้าของสถานที่ที่เขาให้คุณ ซึ่งสามารถทำได้จาก Unified State Register of Real Estate (USRN) สิ่งนี้จะช่วยให้แน่ใจว่าสถานที่นั้นไม่ได้ถูกประกันตัวหรือถูกจับกุม ถามเจ้าของบ้านของคุณด้วย:

  • เอกสารบนพื้นฐานของการที่เขาเป็นเจ้าของวัตถุ (สัญญาซื้อขาย สัญญาเช่า และอื่น ๆ);
  • หนังสือเดินทาง BTI และหนังสือเดินทางเกี่ยวกับที่ดินสำหรับสถานที่

อ่านเงื่อนไขสำคัญของสัญญา

สิ่งสำคัญคือต้องใส่ใจกับเงื่อนไขสำคัญ: เรื่องของข้อตกลง, วันที่, ตำแหน่งของข้อสรุปและระยะเวลาที่มีผลบังคับใช้, ราคา, รายละเอียดของคู่สัญญา หากจุดใดจุดหนึ่งเหล่านี้ไม่อยู่ในข้อตกลงก็สามารถรับรู้ได้โดยประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย มาตรา 432 บทบัญญัติหลักในการสรุปข้อตกลงไม่ถูกต้อง

เรื่องและวัตถุประสงค์ของสัญญา

สิ่งสำคัญคือต้องแยกแยะระหว่างเรื่องและวัตถุของการเช่า

หัวข้อจะเป็นความสัมพันธ์ของคุณกับผู้ให้เช่า - ภาระผูกพันของคู่สัญญาในการโอนทรัพย์สิน การใช้งานตลอดจนการชำระเงินสำหรับการใช้ทรัพย์สิน

วัตถุคือทรัพย์สินที่ให้เช่า ดังนั้นจึงเป็นเรื่องสำคัญมากที่สัญญาจะต้องมีคำอธิบายโดยละเอียดที่สุดเกี่ยวกับลักษณะเฉพาะ มิฉะนั้นข้อตกลงดังกล่าวจะถือเป็นประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียมาตรา 607 วัตถุประสงค์ของการเช่าจะไม่ได้รับการสรุป เกณฑ์เหล่านี้รวมถึงจำนวนที่ดิน, ที่อยู่, พื้นที่, จำนวนห้องและพารามิเตอร์อื่น ๆ ของสถานที่ที่มีอยู่ในสารสกัดจาก USRN มันจะดีกว่าถ้าคุณขอสำเนาหนังสือเดินทางที่ดินของวัตถุในสัญญาเช่า

ควรให้ความสนใจกับข้อเท็จจริงที่ว่าไม่สามารถเช่าส่วนประกอบของอาคารได้ ตามหลักการพิจารณาคดี

จดหมายข้อมูลของรัฐสภาของศาลอนุญาโตตุลาการสูงสุดของสหพันธรัฐรัสเซียลงวันที่ 11 มกราคม 2545 ฉบับที่ 66 "ทบทวนแนวทางปฏิบัติในการแก้ไขข้อพิพาทที่เกี่ยวข้องกับการเช่า" ไม่สามารถสรุปข้อตกลงการเช่าผนังหรือมุมในชั้นการค้าได้.

เวลาทำสัญญา

ระยะเวลาที่มีผลบังคับใช้ของสัญญาเช่ากำหนดขึ้นโดยข้อตกลงร่วมกันของคู่สัญญา สิ่งสำคัญคือต้องคำนึงว่าหากคุณทำสัญญาเป็นระยะเวลามากกว่าหนึ่งปี จะต้องเป็นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย มาตรา 609 แบบฟอร์มและสถานะของการจดทะเบียนสัญญาเช่าการจดทะเบียนของรัฐ ข้อตกลงดังกล่าวจะเริ่มดำเนินการหลังจากประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย มาตรา 609 แบบฟอร์มและสถานะการลงทะเบียนของสัญญาเช่าสำหรับขั้นตอนนี้

ระยะเวลาของสัญญากำหนดโดยประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย มาตรา 610 ระยะเวลาของสัญญาเช่าควรกำหนดเป็นวันที่ตามปฏิทินหรือระยะเวลาเป็นปี เดือน สัปดาห์ วัน ชั่วโมง.

โปรดทราบว่าหากผ่านระยะเวลาที่กำหนด แต่คุณยังคงใช้ทรัพย์สินและผู้เช่าไม่คัดค้าน ข้อตกลงจะถือว่าต่ออายุโดยอัตโนมัติภายใต้เงื่อนไขเดียวกันโดยไม่มีกำหนดระยะเวลาแน่นอนและนี่หมายความว่าข้อตกลงดังกล่าวสามารถยุติตามคำขอของฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งได้ จำเป็นต้องแจ้งให้คู่สัญญาทราบล่วงหน้าสามเดือนเท่านั้น เว้นแต่จะระบุเงื่อนไขอื่นๆ ในเอกสาร

ราคาเช่า

ในสัญญาจำเป็นต้องระบุประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียมาตรา 614 ค่าเช่าขั้นตอนและระยะเวลาการชำระเงิน มีการชำระเงินหลายประเภทที่กฎหมายกำหนด:

  • จำนวนหนึ่งที่สามารถฝากเป็นระยะหรือให้ครั้งเดียว
  • ส่วนแบ่งรายได้ที่ได้รับระหว่างการใช้ทรัพย์สิน
  • การให้บริการแก่ผู้เช่า
  • ต้นทุนการปรับปรุงทรัพย์สิน

นอกจากค่าเช่าแล้ว ผู้เช่ายังจ่ายค่าสาธารณูปโภคที่จัดหาให้ เช่น ไฟฟ้า แก๊ส ค่าน้ำ ฯลฯ ค่าใช้จ่ายดังกล่าวสามารถรวมอยู่ในค่าเช่าหรือยังคงเป็นรายการเพิ่มเติม - ไม่ว่าคุณจะเลือกตัวเลือกใด จะดีกว่าที่จะสะท้อนให้เห็นในสัญญา

โปรดทราบว่าผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย มาตรา 614 ค่าเช่าเปลี่ยนแปลงราคาเช่าเพียงฝ่ายเดียว หากคุณไม่มีเงื่อนไขอื่นใดในการแก้ไขค่าเช่าตามที่ระบุในสัญญา ก็สามารถเปลี่ยนตามข้อตกลงของคู่สัญญาได้ไม่เกินปีละครั้ง

ใส่ใจกับประเด็นที่ไม่สำคัญแต่สำคัญของสัญญา

  • เขียนภาษีมูลค่าเพิ่มเพื่อหลีกเลี่ยงข้อพิพาทที่อาจเกิดขึ้น การให้เช่าทรัพย์สินเป็นการดำเนินการที่ต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม ผู้เสียภาษีเป็นผู้ให้เช่า ตามกฎทั่วไป ผู้เช่าจะได้รับใบแจ้งหนี้ โดยจะแสดงจำนวนภาษีมูลค่าเพิ่มในบรรทัดแยกต่างหาก หากเจ้าของบ้านไม่ได้เป็นผู้ชำระภาษีมูลค่าเพิ่ม ให้ขอเอกสารประกอบและรวมไว้ในสัญญา
  • เขียนความเป็นไปได้และขั้นตอนของประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย มาตรา 623 การปรับปรุงทรัพย์สินที่เช่าโดยผู้เช่าในการปรับปรุงทรัพย์สินที่แยกออกไม่ได้ เป็นการดีกว่าที่จะคืนเงินล่วงหน้าหากคุณจะทำการซ่อมแซมด้วยค่าใช้จ่ายของคุณเอง
  • เขียนขั้นตอนการตกลงกับเจ้าของวัตถุแห่งการฟื้นฟูและพัฒนาขื้นใหม่ การพัฒนาขื้นใหม่เป็นการเปลี่ยนแปลงที่สร้างสรรค์ในสถานที่ที่จะต้องรวมอยู่ในเอกสารทางเทคนิค เช่น ย้ายกำแพงและเปลี่ยนทางเข้า แต่การปรับโครงสร้างองค์กรทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในระบบวิศวกรรม เช่น ประปา อุปกรณ์ทำความร้อน และอื่นๆ ส่วนใหญ่ร้านทำผมต้องเผชิญกับการสร้างใหม่
  • ระบุความเป็นไปได้ของการโอนทรัพย์สินไปยังการเช่าช่วงหรือขาดหายไป
  • เขียนลำดับการเข้าถึงสถานที่ โดยปกติ ช่วงเวลาที่โต้เถียงจะเกิดขึ้นเมื่อมีการค้างค่าเช่า ดังนั้นควรกำหนดล่วงหน้าว่าจะเกิดอะไรขึ้นในกรณีนี้ ตัวอย่างเช่น ผู้เช่าจะถูกปฏิเสธไม่ให้เข้าถึงสถานที่ ในขณะที่ทรัพย์สินของเขาจะปลอดภัย
  • สามารถติดตั้งโครงสร้างโฆษณาบนผนังภายนอกและองค์ประกอบอาคารอื่นๆ
  • ขั้นตอนการเลิกจ้างก่อนกำหนด สิ่งสำคัญคือต้องโน้มน้าวเจ้าของบ้านให้รวมสิทธิของคุณในการยกเลิกข้อตกลงไว้ในสัญญานอกเหนือจากกรณีที่ระบุไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียมาตรา 620 การยกเลิกสัญญาก่อนกำหนดตามคำขอของผู้เช่าตามกฎหมาย มิฉะนั้น คุณจะต้องไปที่ศาลฎีกาของสหพันธรัฐรัสเซีย คำตัดสินหมายเลข 301-ES16-18586 ลงวันที่ 23.05.2017 เพื่อชำระค่าเช่าก่อนสิ้นสุดสัญญา คุณยังสามารถยืนยันว่ารายการเหตุผลของประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียมาตรา 619 การยกเลิกสัญญาก่อนกำหนดตามคำขอของผู้ให้เช่าตามที่ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกข้อตกลงตามกฎหมายไม่ได้ เพิ่มขึ้น. ณ จุดนี้ ให้ใส่ใจกับค่าปรับและการลงโทษทั้งสองฝ่าย
  • เป็นการดีกว่าที่จะลงนามในการยอมรับและโอนทรัพย์สินในขณะที่ได้รับและจำหน่าย