ทำไมอสังหาริมทรัพย์ถึงขึ้นราคาตั้งแต่ 1 ก.ค. และจำเป็นต้องซื้ออพาร์ทเม้นท์อย่างเร่งด่วน

2024 ผู้เขียน: Malcolm Clapton | [email protected]. แก้ไขล่าสุด: 2023-12-17 04:12

กฎหมายใหม่ควรคุ้มครองเงินของผู้ถือหุ้น แต่ธนาคารจะได้รับประโยชน์สูงสุดจากมัน

จะเกิดอะไรขึ้นในวันที่ 1 กรกฎาคม?

ในวันที่ 1 กรกฎาคม 2019 การแก้ไขกฎหมายมีผลใช้บังคับ ซึ่งเปลี่ยนกฎของความสัมพันธ์ระหว่างบริษัทและลูกค้าในตลาดการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน

นักพัฒนาจะไม่สามารถใช้เงินของผู้ที่ซื้ออพาร์ทเมนท์ในขั้นตอนการสร้างบ้านได้อีกต่อไป เงินเหล่านี้จะถูกเก็บไว้ในบัญชีเอสโครว์ บริษัทจะสามารถลบออกได้หลังจากที่วัตถุถูกนำไปใช้งานแล้วเท่านั้น

นักพัฒนาซอฟต์แวร์จะต้องกู้ยืมเงินจากธนาคาร - แน่นอนว่ามีดอกเบี้ย ตัวอย่างเช่น Sberbank สัญญาว่าจะให้ยืมที่ 7-8% ซึ่งเป็นจำนวนมาก

และเหตุใดกฎหมายนี้จึงจำเป็น?

นี่เป็นขั้นตอนต่อไปในการปรับปรุงกฎหมายเพื่อพยายามปกป้องเงินของผู้ถือหุ้น

จนถึงปี พ.ศ. 2547 ไม่มีกรอบการกำกับดูแลเดียวสำหรับการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน ดังนั้นแผนการหลอกลวงต่างๆ จึงรุ่งเรืองเฟื่องฟูในรูปแบบของการขายอพาร์ตเมนต์เดียวกันหลายรายการให้กับลูกค้าหลายราย การหายตัวไปของนักพัฒนาด้วยเงินทั้งหมด และอื่นๆ

กฎหมาย 214-FZ ปรับปรุงสถานการณ์ในตลาดการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันอย่างมีนัยสำคัญ ปกป้องผู้ซื้อจากการขายอ็อบเจ็กต์สองครั้ง ควบคุมความสัมพันธ์ระหว่างลูกค้าและนักพัฒนา แต่กฎระเบียบไม่ได้ประกันการล้มละลายของบริษัทซึ่งเกิดขึ้นไม่บ่อยนัก ขณะนี้มีอาคารที่มีปัญหาจำนวน 887 อาคารในทะเบียนกระทรวงการก่อสร้าง

กฎหมายฉบับใหม่ได้รับการออกแบบมาเพื่อปกป้องผู้ถือหุ้นจากกรณีดังกล่าว หากบริษัทไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพัน - ก่อสร้างไม่เสร็จ ไม่ทันกำหนด - เงินจากบัญชีเอสโครว์จะถูกส่งคืนให้กับลูกค้า

ดูเหมือนกฎหมายที่ดี หรือมีการจับ?

มีความแตกต่างบางอย่างที่นี่ กลไกใหม่ในการปกป้องผู้ถือหุ้นมีการปรับปรุงที่ดี ไม่รวมสถานการณ์เมื่อผู้คนถูกทิ้งโดยไม่มีเงินไม่มีอพาร์ตเมนต์ แต่มีการจำนองระยะยาวสำหรับที่อยู่อาศัยที่ไม่มีอยู่จริง

อย่างไรก็ตาม ในเวลาเดียวกัน การก่อสร้างอาคารจะมีค่าใช้จ่ายมากขึ้นสำหรับนักพัฒนา ซึ่งจะส่งผลต่อต้นทุนของอพาร์ทเมนท์อย่างแน่นอน และเรากำลังพูดถึงราคาบ้านที่ยังไม่เสร็จ

นี่คือวิธีการทำงานก่อนหน้านี้: นักพัฒนาซอฟต์แวร์รับเงินจากผู้ถือหุ้นและให้ส่วนลดแก่เขาสำหรับการใช้เงินเหล่านี้ การซื้ออพาร์ทเมนต์ในกรณีนี้เป็นการลงทุนที่มีความเสี่ยงสูง ตัวอย่างเช่น คุณสามารถซื้อบ้านในขั้นตอนการขุดได้ 1.5 ล้านรูเบิล และเตรียมบ้านให้พร้อมด้วยมูลค่าตลาด 2 ล้าน ตอนนี้นักพัฒนามีเหตุผลน้อยกว่ามากสำหรับความเอื้ออาทรดังกล่าว เขายังต้องจ่ายดอกเบี้ยให้กับธนาคาร

ดังนั้นอพาร์ทเมนท์ในอาคารใหม่จึงมีแนวโน้มที่จะขึ้นราคา: บริษัทต่างๆ จะไม่ขาดทุน แต่ก็มีอุปสรรคที่ทรงพลังเช่นกัน นั่นคือกำลังซื้อของชาวรัสเซีย สำหรับสินค้าที่แพงเกินไปอาจไม่มีพ่อค้า จากการสำรวจพบว่าขณะนี้ผู้ซื้อพร้อมที่จะจ่าย 5% ของราคาอพาร์ทเมนท์เพื่อการทำธุรกรรมที่ปลอดภัยยิ่งขึ้นด้วยบัญชีเอสโครว์

การเพิ่มขึ้นของราคาวัตถุก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันอาจทำให้ต้นทุนของอพาร์ทเมนท์อื่นๆ ตึงตัวขึ้น แต่อัตราการเติบโตขึ้นอยู่กับตลาด ในปี 2018 ราคาบ้านในตลาดหลักและไม่มีกฎหมายเกี่ยวกับบัญชีเอสโครว์เพิ่มขึ้น 4.35% ในตลาดรอง - 1.58%

แล้วอพาร์ทเมนต์จะขึ้นราคาหรือไม่?

ไม่มีใครสามารถพูดได้อย่างแน่นอนเกี่ยวกับเรื่องนี้ ข้อกำหนดเบื้องต้นระบุว่าอพาร์ทเมนท์จะขึ้นราคา แต่นักพัฒนาเองก็กำลังพูดถึงเรื่องนี้มากที่สุด เป็นไปได้ว่าพวกเขาแค่กดดันให้ผู้คนซื้ออพาร์ทเมนท์ก่อนที่กฎหมายว่าด้วยบัญชีเอสโครว์จะมีผลบังคับใช้ นอกจากนี้ ยังมีความเสี่ยงที่ราคาสำหรับลูกค้าที่เร่งรีบดังกล่าวจะเพิ่มขึ้นแล้ว

ที่ไม่คุ้มที่จะทำในกรณีนี้คือเร่งรีบ คุณเสี่ยงที่จะรีบให้เงินกับนักพัฒนาที่ไร้ยางอายและกลายเป็นหนึ่งในนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์รายสุดท้ายที่ถูกฉ้อโกง ตรวจสอบ บริษัท อย่างระมัดระวัง - Lifehacker เขียนวิธีการทำ

หากคุณไม่มีเวลาไม่ต้องกังวล แม้ว่าราคาจะเริ่มสูงขึ้น จะดีกว่าที่จะจ่ายเงินมากเกินไปเพียงเล็กน้อยก็ดีกว่าถูกทิ้งไว้โดยไม่มีอพาร์ทเมนต์และไม่มีเงิน

เดี๋ยวก่อนจะเกิดอะไรขึ้นกับเงินหากใบอนุญาตของธนาคารถูกเพิกถอน?

ความเสี่ยงดังกล่าวมีอยู่ในกฎหมายด้วย หากธนาคารทำใบอนุญาตหาย สำนักงานประกันเงินฝากจะคืนเงินให้ อย่างไรก็ตาม ไม่เกิน 10 ล้าน ประกันมีผลจนกว่าอพาร์ตเมนต์จะเช่าหรือจนกว่าคุณจะบอกเลิกสัญญากับผู้พัฒนา

ดังนั้นบัญชีเอสโครว์จึงดูเหมือนเงินฝาก?

ส่วนหนึ่งเท่านั้นและธนาคารก็ทำได้ดีในแง่นี้ ต้องขอบคุณกฎหมายใหม่ พวกเขาจะให้นักพัฒนายืมและได้รับความสนใจจากพวกเขา ในขณะที่พวกเขากำลังสร้างบ้าน ธนาคารจะสามารถ "บิด" เงินจากบัญชีเอสโครว์และมีรายได้จากพวกเขา หลังจากที่อพาร์ทเมนท์ได้รับมอบหมายจากนักพัฒนาแล้ว เขาจะโอนเงินตามจำนวนที่คุณใส่เข้าไปโดยไม่มีดอกเบี้ย ในกรณีที่ผู้พัฒนาล้มละลายคุณจะได้รับเงินโดยไม่มีดอกเบี้ย เป็นที่ชัดเจนว่าใครจะชนะในที่สุดที่นี่

แล้วผลเป็นอย่างไรบ้าง?

บรรทัดล่างสุดง่าย:

1. ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2019 การซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่กำลังก่อสร้างจะปลอดภัยขึ้น แต่อาจมีราคาแพงกว่า
2. เงินที่คุณจ่ายสำหรับอพาร์ทเมนท์จะยังคงอยู่ในธนาคารจนกว่าบ้านจะได้รับมอบหมาย หากผู้พัฒนาละเมิดภาระผูกพัน พวกเขาจะถูกส่งคืนให้คุณ
3. ในกรณีที่เกิดปัญหากับธนาคาร เงินจะถูกส่งคืนให้คุณด้วย แต่ไม่เกิน 10 ล้านรูเบิล
4. ไม่จำเป็นต้องรีบซื้ออพาร์ทเมนต์ไม่ว่าในกรณีใด - คำนึงถึงความแตกต่างทั้งหมด แต่ถ้าคุณได้เลือกนักพัฒนาซอฟต์แวร์และได้วางแผนข้อตกลงไว้แล้ว คุณอาจประหยัดเงินได้บ้าง