2024 ผู้เขียน: Malcolm Clapton | [email protected]. แก้ไขล่าสุด: 2023-12-17 04:12
การเช่าอพาร์ตเมนต์โดยตรงผ่านเจ้าของมีกำไรมากกว่า โดยไม่ผ่านสำนักงานอสังหาริมทรัพย์ แต่แล้วสัญญาจะต้องได้รับการสรุปอย่างอิสระและนี่ไม่ใช่เรื่องง่าย: คุณต้องคำนึงถึงประเด็นและรายละเอียดมากมายเพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาในอนาคตและใช้ชีวิตอย่างสงบสุขและมั่นใจ ในบทความนี้ เราจะหาสิ่งที่ต้องมองหาเมื่อร่างสัญญาเช่า
มาทำการจองกันทันที: ในบทความนี้เราจะเน้นเฉพาะในสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์ของอาคารพักอาศัยซึ่งควบคุมโดยบทที่ 35 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียและบางส่วนโดยบทที่ 5 แห่งประมวลกฎหมายที่อยู่อาศัยของ สหพันธรัฐรัสเซียนั่นคือการเช่าอพาร์ตเมนต์เป็นรายบุคคล กฎหมายมีข้อแตกต่างระหว่างสัญญาเช่า (ซึ่งสรุปกับบุคคลธรรมดา) และสัญญาเช่า อย่างไรก็ตาม ในคำพูดธรรมดาจะใช้คำว่า "เช่า" ที่เป็นที่ยอมรับ ดังนั้น ในเนื้อหานี้เพื่อความเรียบง่าย เราจะใช้ทั้งสองคำ - "เช่า" และ "เช่า" - เทียบเท่ากัน
เอกสาร
ไม่ว่าในกรณีใด อย่าลังเลที่จะขอให้เจ้าของอพาร์ทเมนท์จัดเตรียมเอกสารครบชุด:
- หนังสือเดินทาง;
- ต้องมีหนังสือรับรองการจดทะเบียนการเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์
- นอกจากนี้: ใบเสร็จรับเงินสำหรับค่าสาธารณูปโภค (เพื่อให้แน่ใจว่าไม่มีหนี้สิน) และสารสกัดจากหนังสือบ้านเกี่ยวกับบุคคลที่ลงทะเบียนในพื้นที่อยู่อาศัย
หากอพาร์ทเมนต์มีเจ้าของหลายคน ความยินยอมจากหนึ่งในนั้นไม่เพียงพอ คุณต้องได้รับความยินยอมจากทุกคน มีสามสถานการณ์ที่เป็นไปได้สำหรับการพัฒนาเหตุการณ์:
- แนบความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากเจ้าของร่วมทั้งหมด
- เจ้าของร่วมรายหนึ่งทำข้อตกลงโดยใช้หนังสือมอบอำนาจจากผู้อื่น
- ในตอนท้ายของสัญญา เจ้าของทั้งหมดอยู่ต่อหน้า (จากนั้นสัญญาระบุว่าอพาร์ตเมนต์ให้เช่าโดยเจ้าของทั้งหมดในเวลาเดียวกัน)
ต้องได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้ที่ไม่ใช่เจ้าของ แต่จดทะเบียนในพื้นที่อยู่อาศัย มิฉะนั้น พวกเขาสามารถอ้างสิทธิ์ได้ตลอดเวลา และคุณจะต้องค้นหาที่อยู่อาศัยใหม่โดยด่วน
เนื่องจากเรากำลังพูดถึงการเช่าอพาร์ตเมนต์ หมายความว่าผู้เช่าเป็นบุคคลธรรมดา ดังนั้นเขาจึงต้องนำหนังสือเดินทางติดตัวไปด้วย หากคุณจะไม่ได้อาศัยอยู่ในอพาร์ตเมนต์เพียงลำพัง จะต้องระบุรายละเอียดหนังสือเดินทางของผู้เช่ารายที่สอง (สาม, ห้า) ด้วย
สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์จะต้องจดทะเบียนของรัฐ เว้นแต่สัญญาที่ทำไว้ไม่ถึงปี
ภาคเรียน
สัญญาจ้างอาจเป็นระยะสั้น (สูงสุดหนึ่งปี) และระยะยาว (ตั้งแต่หนึ่งปีถึงห้าปี) หากสัญญาไม่ระบุระยะเวลาใด ๆ ให้ถือว่าสิ้นสุดระยะเวลาไม่เกินห้าปี ความแตกต่างที่สำคัญระหว่างสัญญาระยะยาวและระยะสั้นคือเงื่อนไขการขับไล่ผู้เช่า
สัญญาระยะสั้น
เจ้าของสามารถกำหนดระยะเวลาที่คู่สัญญาสามารถบอกเลิกสัญญาได้ก่อนกำหนด หากไม่กำหนดระยะเวลาดังกล่าว ย่อมไม่มีสิทธิขับไล่ผู้เช่าก่อนสิ้นสุดสัญญา แต่เมื่อสิ้นสุดช่วงเวลานี้ เจ้าของเองตัดสินใจว่าจะเช่าอพาร์ตเมนต์ต่อให้กับผู้เช่ารายเดิมหรือมองหาผู้อื่นต่อไป
สัญญาระยะยาว
เจ้าของจะแยกทางกับผู้เช่าได้ยากกว่ามาก เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาของสัญญา เจ้าของบ้านไม่สามารถเพียงแค่ย้ายบุคคลอื่นเข้าไปในอพาร์ตเมนต์ได้ หากเขาไม่ได้แจ้งความประสงค์ให้ผู้เช่าทราบอย่างน้อยสามเดือนก่อนสิ้นสุดสัญญา จะถือว่าสัญญาเป็นไปโดยอัตโนมัติ ต่ออายุตามเงื่อนไขเดิม
หากเจ้าของบ้านบอกว่าเขาไม่มีแผนที่จะให้เช่าทรัพย์สินอีกต่อไป ผู้เช่าจะต้องย้ายออก แต่ในกรณีนี้ เขาไม่สามารถเช่าอพาร์ทเมนต์ได้อย่างน้อยหนึ่งปี มิฉะนั้นผู้เช่าคนก่อนมีสิทธิ์ขึ้นศาลและเรียกร้องค่าเสียหาย
ผู้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาได้ตลอดเวลาโดยไม่ต้องให้เหตุผลต่างจากเจ้าของบ้าน
สภาพของอพาร์ตเมนต์และทรัพย์สิน
การซ่อมแซมและปรับปรุง
คำถามเร่งด่วน ใครซ่อม? โดยปกติ ข้อตกลงจะมีข้อความว่า "หลังจากสัญญาเช่าหมดอายุ ผู้เช่าจะดำเนินการส่งคืนสถานที่ในรูปแบบเดียวกับที่จัดหาให้" ดังนั้นสัญญาควรระบุสิ่งที่สามารถเปลี่ยนแปลงได้ในอพาร์ทเมนต์ทันทีและสิ่งที่ไม่สามารถเปลี่ยนแปลงได้
นอกจากนี้ หากไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของ ผู้อยู่อาศัยไม่มีสิทธิ์ในการปรับโครงสร้างองค์กรและสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ ตัวอย่างเช่น ในระหว่างการซ่อมแซม คุณไม่สามารถเพียงแค่รื้อถอนพาร์ติชั่นภายในหรือขยายทางเข้าออก
หากสามารถดำเนินการซ่อมแซมได้โปรดระบุในสัญญาว่าควรลดค่าเช่าเท่าใด หากไม่มีข้อบ่งชี้ เป็นไปได้ที่คุณจะซ่อมแซมทุกอย่างด้วยตัวเอง และเจ้าของก็จะปฏิเสธที่จะชดใช้ค่าใช้จ่ายของคุณ
การซ่อมแซมและค่าใช้จ่ายในปัจจุบันทั้งหมดอยู่บนไหล่ของผู้เช่า เขาไม่เพียงรักษาความสงบเรียบร้อยในอพาร์ตเมนต์เท่านั้น แต่ยังรับผิดชอบความปลอดภัยของทรัพย์สินด้วย
เจ้าของบ้านต้องดำเนินการซ่อมแซมครั้งใหญ่ และเขาเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายทั้งหมด (เว้นแต่จะระบุไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญา) หากเจ้าของบ้านไม่แสดงความสนใจในการซ่อมแซมครั้งใหญ่เมื่อจำเป็น ผู้เช่ามีสิทธิ์ที่จะ:
- ดำเนินการซ่อมแซมที่สำคัญตามสัญญาหรือเกิดจากความจำเป็นเร่งด่วนโดยอิสระและเรียกเก็บค่าใช้จ่ายจากผู้ให้เช่า
- เรียกร้องให้ลดค่าเช่าที่สอดคล้องกัน
- เรียกร้องให้ยกเลิกสัญญาและชดเชยความสูญเสีย
เมื่อคุณปรับปรุงหรือซื้อสิ่งใหม่สำหรับอพาร์ทเมนต์ให้เช่า คุณกำลังทำการปรับปรุงในแง่กฎหมาย พวกเขาสามารถแยกออกและแยกออกไม่ได้ ตัวอย่างเช่น หากผู้เช่าติดตั้งเครื่องปรับอากาศหรือเครื่องทำน้ำอุ่นโดยออกค่าใช้จ่ายเอง (และเจ้าของบ้านไม่ลดค่าเช่าหรือคืนเงินค่าใช้จ่าย) เขามีสิทธิ์นำติดตัวไปด้วย
การปรับปรุงที่แยกออกไม่ได้ เช่น วอลล์เปเปอร์ใหม่ ไม่สามารถนำติดตัวไปกับคุณได้โดยไม่ทำลายรูปลักษณ์ของอพาร์ตเมนต์ ดังนั้นผู้เช่าอาจเรียกร้องให้ชดใช้มูลค่าเมื่อสัญญาสิ้นสุด แต่การอ้างสิทธิ์จะเป็นที่พอใจหากสัญญาระบุว่าผู้ให้เช่าไม่คัดค้านการปรับปรุงนี้
สภาพทรัพย์สิน
เจ้าของบ้านมีหน้าที่จัดหาทรัพย์สินให้ผู้เช่าอยู่ในสภาพดี ซึ่งหมายความว่าหากมีสิ่งใดขัดขวางไม่ให้คุณใช้อพาร์ตเมนต์ เจ้าของบ้านต้องขจัดเหตุผลนี้ด้วยค่าใช้จ่ายของเขาเอง แม้แต่คนที่เขาไม่ได้สงสัยเลยในขณะที่เช่าอพาร์ตเมนต์ ตัวอย่างเช่น คุณตั้งรกรากและรู้สึกประหลาดใจที่พบว่าท่อทั้งหมดเน่าเสียนานแล้วและไม่สามารถล้างในห้องอาบน้ำได้ เจ้าของบ้านต้องกำจัดข้อบกพร่องนี้โดยเร็วที่สุดและไม่มีค่าใช้จ่ายใด ๆ ทั้งสิ้น หากเขาไม่ทำเช่นนี้ คุณสามารถกำจัดสาเหตุเองและเรียกร้องให้ชดใช้ค่าใช้จ่าย หรือยกเลิกสัญญา
ข้อควรสนใจ: เจ้าของบ้านควรกำจัดข้อบกพร่องที่เขาหรือคุณไม่รู้ด้วยค่าใช้จ่ายของเขาเอง
หากเมื่อตรวจสอบอพาร์ตเมนต์ คุณเห็นว่ามีบางอย่างใช้งานไม่ได้หรือคุณได้รับคำเตือนเกี่ยวกับอพาร์ตเมนต์ล่วงหน้า แสดงว่าเป็นสิทธิ์ของคุณที่จะยอมรับเงื่อนไขดังกล่าวหรือมองหาตัวเลือกที่ดีกว่า
นอกจากนี้นักกฎหมายยังแนะนำให้ทำการยอมรับอพาร์ทเมนท์นอกเหนือจากสัญญา มันกำหนดสถานะของเฟอร์นิเจอร์ ประปา พื้น หน้าต่าง และทุกอย่างอื่น ต่อจากนั้นจะช่วยหลีกเลี่ยงข้อโต้แย้งเกี่ยวกับคุณภาพของการซ่อมแซมและเฟอร์นิเจอร์ แน่นอน ในอพาร์ตเมนต์ที่มีเฟอร์นิเจอร์โซเวียตแบบเก่าและไม่มีอุปกรณ์ คุณไม่จำเป็นต้องทำเช่นนี้ แต่เจ้าของซึ่งให้เช่าบ้านด้วยเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ราคาแพง สนใจที่จะรับประกันว่าทรัพย์สินทั้งหมดจะถูกส่งคืนให้เขาในสภาพที่เหมาะสม ดังนั้นเขาจึงสามารถแนบรูปถ่ายของทรัพย์สินและใบเสร็จรับเงินเพื่อยืนยันมูลค่าของทรัพย์สินนั้นได้ แน่นอนว่าต้องคำนึงถึงค่าเสื่อมราคาตามธรรมชาติด้วย แต่ผู้เช่าจะต้องจ่ายค่าจอทีวีที่เสีย
ให้ความสนใจกับสิ่งต่าง ๆ เช่น "ความรับผิดชอบร่วมกัน" หากคุณเช่าอพาร์ทเมนต์กับใครบางคนในความพยายามร่วมกัน หากสัญญาไม่ได้กำหนดเงื่อนไขความรับผิดร่วมกันและความรับผิดหลายอย่าง ความรับผิดชอบทั้งหมดจะเป็นความรับผิดชอบของผู้ทำสัญญา นั่นคือหากเพื่อนบ้านที่ประมาทเลินเล่อของคุณทำบางสิ่งและมีเพียงคุณเท่านั้นที่ถูกบันทึกไว้ในสัญญาว่าเป็นผู้รับผิดชอบ คุณจะต้องจ่าย
เช่า
สัญญากำหนดขั้นตอน เงื่อนไข และเงื่อนไขการเช่า หากไม่มีคำแนะนำพิเศษเกี่ยวกับเรื่องนี้ ให้ถือว่าคำแนะนำเหล่านี้คล้ายคลึงกับคำแนะนำที่มักใช้ในการเช่าทรัพย์สินดังกล่าว ในกรณีของอพาร์ตเมนต์ จำนวนเงินนี้จะชำระเป็นจำนวนตายตัวทุกเดือน
หากเจ้าของบ้านขอให้ชำระเงินล่วงหน้า 2-3 เดือนหรือเงินมัดจำทันที จะต้องเขียนไว้ในสัญญา
เอกสารควรระบุด้วยว่าเจ้าของบ้านสามารถเพิ่มการชำระเงินได้บ่อยเพียงใดและมากน้อยเพียงใด ในทางปฏิบัติ การเพิ่มค่าเช่ามักจะบันทึกปีละครั้งไม่เกิน 10% ของต้นทุนเริ่มต้น แต่ทั้งหมดนี้ขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของฝ่ายต่างๆ
หากเงื่อนไขดังกล่าวไม่รวมอยู่ในสัญญา เจ้าของบ้านยังคงมีสิทธิที่จะเพิ่มค่าเช่า แต่สามารถทำได้ไม่เกินปีละครั้ง นอกจากนี้เขาจำเป็นต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าเป็นลายลักษณ์อักษร หากเงื่อนไขใหม่ไม่เหมาะกับเขา เขาสามารถถอนตัวจากสัญญาได้เพียงฝ่ายเดียว
ผู้เช่ายังมีสิทธิที่จะเรียกร้องให้ลดค่าเช่าได้หากเนื่องจากสถานการณ์ที่อยู่นอกเหนือการควบคุมของเขา เงื่อนไขของสถานที่ที่เช่าเสื่อมโทรมลง
นอกจากนี้
พูดคุยกับเจ้าของเกี่ยวกับรายละเอียดทั้งหมด คงจะได้เจอกันบ่อยๆ เขากังวลเกี่ยวกับอพาร์ตเมนต์ของเขา คุณกังวลเกี่ยวกับคุณภาพชีวิต ดังนั้นจงเรียนรู้ที่จะเจรจาและจดข้อตกลงด้วยวาจาทั้งหมดในเอกสาร
ไม่บ่อยนัก แต่เกิดสถานการณ์ที่ไม่พึงประสงค์: บางครั้งเจ้าของชอบที่จะเข้ามาโดยไม่มีการเตือนแม้ในกรณีที่ไม่มีผู้เช่าและหลายครั้งต่อเดือน อันเป็นเหตุให้บอกเลิกสัญญาด้วยการชดใช้ค่าใช้จ่ายในการขนย้ายของผู้เช่า เพื่อหลีกเลี่ยงสถานการณ์ดังกล่าว เพียงเพิ่มหนึ่งบรรทัดในข้อตกลงเกี่ยวกับความถี่ที่เจ้าของอาจมาที่สถานที่ของคุณ ไม่ว่าจะจำเป็นต้องเตือนคุณล่วงหน้าเกี่ยวกับเรื่องนี้หรือไม่ และระบุข้อห้ามของการเยี่ยมชมโดยธรรมชาติในกรณีที่คุณไม่อยู่
ค้นหาวิธีที่เจ้าของบ้านปฏิบัติต่อแขก สัตว์ และระบุสิ่งนี้ในสัญญา
โดยการเจรจาและแก้ไขรายละเอียดทั้งหมดที่สำคัญเท่านั้นทั้งสองฝ่ายจะสามารถอยู่ได้โดยปราศจากความขัดแย้งและปราศจากความวิตกกังวลที่ไม่จำเป็น
การบอกเลิกสัญญาทางศาล
เราได้กล่าวไปแล้วว่ามันไม่ใช่เรื่องง่ายสำหรับเจ้าของบ้านที่จะมีส่วนร่วมกับผู้เช่า ประเภทของสัญญามีบทบาทสำคัญ แต่ผู้เช่ามีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาเมื่อใดก็ได้ แต่มีเงื่อนไขหนึ่งข้อ: เขาต้องแจ้งให้เจ้าของบ้านทราบถึงความปรารถนาของเขาล่วงหน้าสามเดือนเป็นลายลักษณ์อักษร
แต่บางครั้งก็เป็นไปไม่ได้ที่จะตกลงกันอย่างมนุษย์ปุถุชน และสำหรับฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งมีทางออกทางเดียวเท่านั้น - แสวงหาความยุติธรรมผ่านศาลและยุติสัญญา
ตามคำขอของผู้ให้เช่า ศาลอาจบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนดในกรณีที่ผู้เช่า:
- ใช้ทรัพย์สินที่มีการละเมิดข้อกำหนดในสัญญาหรือมีการละเมิดซ้ำ
- ทำให้คุณสมบัติเสื่อมโทรมลงอย่างมาก
- ไม่จ่ายค่าเช่าตรงเวลาเกินสองครั้งติดต่อกัน
- ไม่ดำเนินการซ่อมแซมครั้งใหญ่ของทรัพย์สินภายในเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในสัญญา หากภายใต้สัญญา การซ่อมแซมครั้งใหญ่เป็นความรับผิดชอบของผู้เช่า
เจ้าของบ้านสามารถบอกเลิกสัญญาผ่านทางศาลได้ก็ต่อเมื่อเขาเรียกร้องจากผู้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษรเพื่อขจัดการละเมิด
ตามคำขอของผู้เช่า สัญญาเช่าอาจถูกยกเลิกก่อนกำหนดโดยศาลในกรณีที่:
- ผู้ให้เช่าไม่ให้ทรัพย์สินหรือสร้างอุปสรรคที่ขัดขวางการใช้ทรัพย์สินอย่างเต็มที่
- ทรัพย์สินมีข้อบกพร่องที่ผู้ให้เช่าไม่ได้ระบุเมื่อทำสัญญาไม่เป็นที่รู้จักของผู้เช่าล่วงหน้าและไม่สามารถค้นพบได้ในระหว่างการตรวจสอบทรัพย์สิน
- ผู้ให้เช่าไม่ดำเนินการซ่อมแซมทรัพย์สินครั้งใหญ่ภายในระยะเวลาที่กำหนดโดยสัญญาหรือภายในกรอบเวลาที่เหมาะสม
- ทรัพย์สินเนื่องจากสถานการณ์ที่อยู่นอกเหนือการควบคุมของผู้เช่าในสภาพที่ไม่เหมาะสมสำหรับการใช้งาน
เมื่อมีการบอกเลิกสัญญาเช่า ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องคืนทรัพย์สินให้กับผู้ให้เช่าในสภาพที่เขาได้รับ โดยคำนึงถึงการสึกหรอตามปกติหรือตามเงื่อนไขที่กำหนดในสัญญา
โดยสรุป ให้เราพิจารณาประเด็นสำคัญอีกสองประเด็น
หากเจ้าของบ้านบริจาคหรือขายบ้านเช่า จะไม่เป็นการบอกเลิกสัญญาเช่า กล่าวอีกนัยหนึ่งเมื่อมีคนมาพูดว่า: "ย้ายออก ฉันขายอพาร์ตเมนต์" ถือเป็นสิ่งผิดกฎหมาย การเปลี่ยนแปลงเจ้าของไม่ถือเป็นการบอกเลิกสัญญาเช่าที่อยู่อาศัย
หากจำเป็น คุณสามารถเปลี่ยนผู้เช่า (ผู้เช่า) นั่นคือถ้าสัญญาสิ้นสุดลงสำหรับสามีและตัวอย่างเช่นเขาเดินทางไปขั้วโลกเหนือในการเดินทางธุรกิจที่ยาวนานจากนั้นคุณสามารถเปลี่ยนผู้เช่าเป็นภรรยาของเขาด้วยความยินยอมของเขา ในกรณีนี้ สัญญายังคงเหมือนเดิม เงื่อนไขเดิม เงื่อนไขยังคงดำเนินต่อไปและไม่มีการรีเซ็ต แต่สิ่งนี้สามารถช่วยคุณให้พ้นจากเทปแดงได้ หากมีปัญหาเกิดขึ้น (เช่น หากคุณต้องบอกเลิกสัญญาหรือเรียกเก็บเงินบางอย่างผ่านศาล)