วิธีขายอพาร์ทเมนต์: คำแนะนำโดยละเอียด

2024 ผู้เขียน: Malcolm Clapton | [email protected]. แก้ไขล่าสุด: 2023-12-17 04:12

คุณสามารถขายอพาร์ทเมนต์ได้ด้วยตัวเองหรือติดต่อนายหน้า ไม่ว่าในกรณีใด Lifehacker จะช่วยคุณทำทุกอย่างให้ถูกต้องและไม่เสียเงิน

วิธีขาย: ด้วยตัวคุณเองหรือด้วยความช่วยเหลือของนายหน้า

แต่ละตัวเลือกมีข้อดีและข้อเสียของตัวเอง เมื่อขายตัวเอง คุณจะใช้เวลาและความพยายามอย่างมาก รวมถึงการยุติปัญหาทางกฎหมาย แต่คุณจะประหยัดค่าคอมมิชชั่นให้กับคนกลางได้

การขายอพาร์ทเมนต์ด้วยความช่วยเหลือของนายหน้านั้นง่ายกว่า สิ่งที่คุณต้องทำคือหาคนกลาง แสดงตัวเมื่อดูอพาร์ตเมนต์ (โดยเฉพาะ แต่ไม่จำเป็น ตัวอย่างเช่น ถ้าคุณอยู่ในเมืองอื่น) และเมื่อทำข้อตกลงขายและซื้อ แต่ผู้เชี่ยวชาญจะต้องจ่ายเงิน 2–6% ของมูลค่าทรัพย์สินเพื่อขอความช่วยเหลือ

วิธีการเลือกนายหน้า

Denis Rumyantsev หุ้นส่วนผู้จัดการของหน่วยงานด้านอสังหาริมทรัพย์ของ Goodman Estate ให้คำแนะนำในการเลือกนายหน้าให้ใส่ใจกับความสามารถของเขา ไม่ใช่เวลาทำงานในตลาด

Denis Rumyantsev หุ้นส่วนผู้จัดการของ Goodman Estate Real Estate Agency

คนกลางต้องมีความรู้ด้านเทคนิค เศรษฐกิจ กฎหมาย และเป็นผู้ประเมินราคา วิศวกร ทนายความ นายหน้า นักจิตวิทยา พนักงานขาย นักการตลาด ช่างภาพ รวมกันเป็นหนึ่งเดียว

เพื่อความมั่นใจในความสามารถของนายหน้า คุณสามารถขอให้เขาแสดงเอกสารยืนยันความรู้ของเขา: อนุปริญญา เอกสารรับรอง และใบรับรอง การเป็นสมาชิกในชุมชนมืออาชีพ เช่น ใน Russian Guild of Realtors จะเป็นเครื่องบ่งชี้ความถนัดทางวิชาชีพด้วย

อย่าลืมถามว่าคุณจะขายอพาร์ทเมนต์ได้อย่างไรภายในกรอบเวลาที่กำหนดและในราคาสูงสุด ขอความสำเร็จในการขายส่วนบุคคลในพื้นที่ของคุณ สิ่งสำคัญคือต้องหาบุคคล "ของคุณ" ที่เขาจะสะดวก สบาย และง่ายต่อการทำงานและสื่อสาร

วิธีขายอพาร์ทเมนต์ที่ไม่มีคนกลาง

1. วิธีการประเมินอสังหาริมทรัพย์

การประเมินที่ถูกต้องจะช่วยให้คุณขายอพาร์ทเมนต์ได้อย่างรวดเร็วและไม่เสียเงิน จากข้อมูลของ Denis Rumyantsev ราคาเฉลี่ยสามารถพบได้บนเว็บไซต์ของ Federal State Statistics Service แต่พอร์ทัลนี้ไม่ใช่ความจริงสูงสุด เนื่องจากราคาของอพาร์ทเมนต์หนึ่งๆ ประกอบด้วยปัจจัยหลายประการ ราคาได้รับอิทธิพลจาก:

1. จำนวนห้องพัก.
2. พื้นที่ของอพาร์ตเมนต์
3. เลย์เอาต์: ห้องแยกมีมูลค่าสูงกว่าห้องที่อยู่ติดกัน
4. อาณาเขตที่อยู่ติดกัน โครงสร้างพื้นฐาน: ที่จอดรถและสนามเด็กเล่นในสนามหรือบริเวณใกล้เคียง ร้านขายของชำ โรงเรียน และโรงเรียนอนุบาลในระยะที่เดินได้ จะช่วยให้คุณขายอพาร์ทเมนต์ได้ในราคาที่สูงขึ้น
5. ชั้นที่อพาร์ตเมนต์ตั้งอยู่: ยิ่งสูงยิ่งดี
6. การปรากฏตัวของระเบียงหรือชาน
7. ตำบล: ความใกล้ชิดกับศูนย์กลางและป้ายหยุดการขนส่งสาธารณะ การปรากฏตัวของสวนสาธารณะและพื้นที่นันทนาการในบริเวณใกล้เคียงและอื่น ๆ จะถูกนำมาพิจารณา
8. ขนาดของบิลค่าสาธารณูปโภค

ในการกำหนดราคาอพาร์ทเมนท์อย่างอิสระ คุณต้องค้นหาวัตถุที่คล้ายกันมากที่สุดในตลาด ใช้แหล่งข้อมูลที่มีอยู่ทั้งหมด: ไซต์คลาสสิฟายด์ นิตยสารอสังหาริมทรัพย์ และอื่นๆ

ราคาเฉลี่ยสำหรับอพาร์ทเมนต์ที่คล้ายกันจะเป็นสิ่งที่คุณกำลังมองหา สามารถเพิ่มได้เล็กน้อยหากคุณพร้อมที่จะรอข้อตกลงเป็นเวลานาน หรือลดลงเล็กน้อยหากคุณต้องการขายอสังหาริมทรัพย์อย่างเร่งด่วน

วัตถุซึ่งมีราคาสูงกว่ามูลค่าตลาด 15% คิดเป็น 10% ของผู้ซื้อที่เป็นไปได้ทั้งหมด 10% - หนึ่งในสาม อสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาเหมาะสมจะดึงดูดผู้มีโอกาสเป็นลูกค้า 60%

Denis Rumyantsev หุ้นส่วนผู้จัดการของ Goodman Estate Real Estate Agency

2. ต้องใช้เอกสารอะไรบ้างในการขายอพาร์ทเมนต์

ในการสรุปธุรกรรมเกี่ยวกับการขายและการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ผู้ขายต้องมี:

• หนังสือเดินทาง;
• หนังสือรับรองความเป็นเจ้าของหากซื้ออพาร์ทเมนต์ก่อนวันที่ 15 กรกฎาคม 2559
• หนังสือเดินทางที่ดินสำหรับอพาร์ตเมนต์จาก BTI;
• สารสกัดจาก Unified State Register of Real Estate (คุณต้องนำไปที่แผนกอาณาเขตของ Rosreestr หรือบนเว็บไซต์ของแผนกหรือที่ MFC)
• สารสกัดจากหนังสือบ้านเกี่ยวกับจำนวนผู้ที่ลงทะเบียนในอพาร์ตเมนต์ (ไปที่สหราชอาณาจักร, HOA, ZhSK หรือ MFC);
• หนังสือรับรองการไม่มีหนี้ในบิลค่าสาธารณูปโภค (HOA, สหกรณ์การเคหะ, สหราชอาณาจักร, สำนักงานการเคหะหรือ Unified Information and Settlement Center);
• ใบรับรองความถูกต้องตามกฎหมายของการพัฒนาขื้นใหม่หากดำเนินการ (BTI)
• รับรองความยินยอมของคู่สมรสในการขายอสังหาริมทรัพย์หากซื้อในการสมรส
• ได้รับอนุญาตจากหน่วยงานผู้ปกครองในการขายอพาร์ทเมนต์หากเจ้าของเป็นผู้เยาว์

3. วิธีการลงโฆษณาอพาร์ตเมนต์

เพื่อดึงดูดผู้ซื้อที่มีศักยภาพ คุณต้องเขียนและลงโฆษณาเพื่อขายอพาร์ทเมนต์อย่างถูกต้อง

ถ่ายภาพที่มีคุณภาพ

การถ่ายภาพอพาร์ตเมนต์ทางโทรศัพท์โดยไม่ตั้งใจนั้นไม่เพียงพอ เตรียมพื้นที่อยู่อาศัยของคุณให้พร้อมสำหรับการถ่ายทำ ลบออกจากกรอบที่ไม่จำเป็นทั้งหมด, โทรม, ทุกวันเกินไป, ไม่เป็นที่พอใจต่อสายตา เช็ดฝุ่น ล้างท่อประปา วางรองเท้าอย่างระมัดระวังที่หน้าประตู ถอดประกอบท่อและขวดโหลบนชั้นวางแบบเปิด เพิ่มองค์ประกอบที่สะดวกสบาย: ช่อดอกไม้บนโต๊ะในครัว หมอนตกแต่งบนโซฟา

10 วิธีเปลี่ยนอพาร์ทเมนต์โดยไม่ต้องซื้อของใหม่ →

ถ่ายได้ดีที่สุดในวันที่มีแดดจ้า

เขียนข้อความที่ดึงดูดความสนใจ

ทำประกาศโดยละเอียดเพื่อระบุข้อดีทั้งหมดของอพาร์ตเมนต์ ส่วนแรกของข้อความควรมีลักษณะทางเทคนิค: จำนวนชั้นของบ้าน จำนวนห้อง การปรากฏตัวของชานและอื่น ๆ

นึกถึงข้อดีของอพาร์ทเมนต์ที่ไม่เกี่ยวข้องกับคุณ แต่ผู้ซื้ออาจสนใจ ตัวอย่างเช่น ไม่มีโรงเรียนอนุบาลและโรงเรียนใกล้เคียงไม่สำคัญสำหรับเด็กกำพร้า แต่ความใกล้ชิดกับสถาบันการศึกษาเป็นข้อได้เปรียบสำหรับครอบครัวใหญ่

วางโฆษณาของคุณ

เลือกไซต์เพื่อโฆษณาอพาร์ตเมนต์ของคุณ ในบรรดาไซต์สากลสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ในรัสเซีย - Avito, Domofond, "Yandex. Real estate" อาจมีพื้นที่โฆษณาท้องถิ่นในเมืองของคุณ

อย่าละเลยโซเชียลมีเดีย ลงโฆษณาขายอพาร์ทเมนต์บนเพจของคุณและขอให้เพื่อนของคุณแบ่งปัน

4. วิธีแสดงอพาร์ทเมนต์และเจรจากับผู้ซื้อ

เตรียมประชุม

ก่อนที่จะแสดงอสังหาริมทรัพย์ให้กับผู้ซื้อที่มีศักยภาพ คุณต้องจัดลำดับไม่เพียง แต่อพาร์ตเมนต์เท่านั้น แต่ยังรวมถึงทางเข้าด้วย ขันสกรูไฟสว่างบนบันได ล้างหรืออย่างน้อยก็กวาด

ที่บ้านติดวอลล์เปเปอร์ที่เคลื่อนออกจากผนังล้างหน้าต่างทำความสะอาดลูกพลัมเพื่อไม่ให้มีกลิ่นที่ไม่พึงประสงค์ทำความสะอาด คุณสามารถอบเค้กก่อนพบลูกค้า: ไม่จำเป็นต้องกิน แต่กลิ่นของขนมอบสดใหม่จะสร้างความรู้สึกที่ดีให้กับผู้มาเยี่ยม

งานของคุณคือสร้างเอฟเฟกต์ว้าวในการติดต่อของผู้มีโอกาสเป็นผู้ซื้อกับคุณและวัตถุของคุณ

Denis Rumyantsev หุ้นส่วนผู้จัดการของ Goodman Estate Real Estate Agency

พูดคุยกับลูกค้าอย่างถูกวิธี

คุณรู้ดีไม่เพียงแต่ข้อดี แต่ยังรวมถึงข้อเสียของอพาร์ตเมนต์ด้วย มองผ่านสายตาของผู้ซื้อและคิดว่าคำถามใดที่เขาอาจถามซึ่งจะทำให้เขาไม่พอใจ ทำรายการข้อโต้แย้งที่จะชนะใจคุณ

ผู้ซื้อที่มีศักยภาพมีแนวโน้มที่จะต่อรอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากผู้จำหน่ายรายหนึ่งมาประชุมที่สนใจจะลดราคาให้มากที่สุด ตัดสินใจล่วงหน้าว่าราคาเท่าไรที่คุณพร้อมจะลด ผู้ซื้อสามารถให้ข้อโต้แย้งต่างๆ (รวมถึงที่ไม่มีอยู่จริง) ว่าทำไมคุณควรขายอพาร์ทเมนท์ราคาถูกลง อย่ายอมจำนนต่อแรงกดดันทางจิตใจ มองสถานการณ์อย่างมีสติ ปกป้องราคาของคุณ

5. วิธีการทำสัญญาฝากและซื้อ

ข้อตกลงการฝากเงิน

เป็นเอกสารยืนยันความจริงจังของเจตนาของทั้งสองฝ่ายผู้ซื้อประกาศความปรารถนาที่จะซื้อทรัพย์สินและให้เงินจำนวนหนึ่งแก่ผู้ขาย (โดยปกติ 2-5% ของต้นทุนทั้งหมดของอพาร์ทเมนท์) ในทางกลับกัน เจ้าของอพาร์ทเมนท์ตกลงที่จะขายให้กับลูกค้ารายนี้ตามราคาที่ตกลงกันไว้

ข้อตกลงกำหนดให้มีการลงโทษในกรณีที่มีการยกเลิกการทำธุรกรรมสำหรับทั้งสองฝ่าย หากผู้ซื้อเปลี่ยนใจ ผู้ขายจะเก็บเงินไว้ใช้เอง หากเจ้าของทรัพย์สินไม่ต้องการขายอพาร์ตเมนต์ เขาจะคืนเงินมัดจำเป็นสองเท่าของจำนวนเงิน

สัญญาขาย

ก่อนการทำธุรกรรม ผู้ขายจะต้องเตรียมเอกสารสำหรับทรัพย์สินและเขียนผู้อยู่อาศัยทั้งหมดที่ลงทะเบียนในอพาร์ตเมนต์

สัญญาขายมักจะร่างขึ้นกับทนายความ มีการลงนามหลังจากที่คุณได้รับเงินสำหรับอพาร์ทเมนท์และเขียนใบเสร็จรับเงินที่ผู้ซื้อตกลงกับคุณ

หลังจากลงนามในสัญญาคุณต้องส่งเอกสารสำหรับการลงทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ไปยังหน่วยงานของ Rosreestr หน้าที่ของรัฐในการแก้ไขธุรกรรมคือ 2,000 รูเบิล

6. วิธีการโอนเงิน

ผ่านตู้เซฟ

ผู้ซื้อเช่าตู้นิรภัยที่ศูนย์รับฝากของธนาคารและสรุปข้อตกลงกับสถาบัน ซึ่งกำหนดเงื่อนไขในการเข้าถึงเซลล์ของอดีตเจ้าของอพาร์ทเมนท์ ตัวอย่างเช่น การมีอยู่ของสัญญาการขาย

ในทางกลับกันผู้ขายเช่าตู้นิรภัยซึ่งเขาวางใบเสร็จรับเงินไว้เมื่อได้รับเงิน ผู้ซื้อสามารถรับสินค้าได้หลังจากสรุปธุรกรรมตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าเซลล์ เช่น อีกครั้งหากมีสัญญาขาย

เมื่อกรอกข้อมูลในเซลล์ ทั้งสองฝ่ายในการทำธุรกรรมจะต้องมีอยู่ เพื่อให้ผู้ขายสามารถนับเงินได้ และผู้ซื้อสามารถตรวจสอบให้แน่ใจว่าใบเสร็จรับเงินอยู่ในสถานที่

ผ่านการฝากโนตารี

ทนายความสามารถทำธุรกรรมผ่านบัญชีของเขา: นำเงินจากผู้ซื้อและโอนไปยังผู้ขาย แต่บริการน่าจะรวมถึงค่าคอมมิชชั่นของธนาคารด้วย ซึ่งจำนวนเงินจะขึ้นอยู่กับความอยากอาหารของสถาบันเท่านั้น

โอนเงินสด

คุณสามารถแลกเปลี่ยนเงินเพื่อรับใบเสร็จรับเงินโดยไม่ต้องใช้ลูกเล่น ในกรณีนี้มันคุ้มค่าที่จะนับพวกเขาเพื่อตรวจสอบความถูกต้องของบิลแต่ละใบ จะดีกว่าที่จะทำธุรกรรมภายใต้กล้องหรือต่อหน้าพยาน (เช่นในสำนักงานทนายความ)

แน่นอน คุณไม่ควรครุ่นคิดถึงสถานที่และเวลาที่คุณจะได้รับเงินจำนวนมากเพื่อนำไปที่บ้านหรือธนาคารของคุณอย่างปลอดภัย

7. วิธีโอนอพาร์ตเมนต์ให้เจ้าของใหม่

ในวันที่เอกสารถูกส่งไปยัง Rosreestr ผู้ขายจะมอบกุญแจอพาร์ตเมนต์ให้กับผู้ซื้อ ทั้งสองฝ่ายลงนามในการยอมรับและโอนวัตถุอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นการยืนยันว่าผู้ซื้อออกจากอพาร์ตเมนต์ในรูปแบบที่เหมาะสม

วิธีหลีกเลี่ยงการฉ้อโกง

ในการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ ลิงก์ที่เปราะบางที่สุดคือผู้ซื้อ แต่ผู้ขายก็มีบางสิ่งที่ต้องใส่ใจเช่นกัน:

1. การโอนเงินจะต้องดำเนินการก่อนลงนามในสัญญาซื้อขาย มิฉะนั้น ผู้ขายอาจเสี่ยงต่อการถูกทิ้งไว้โดยไม่มีการชำระเงินสำหรับทรัพย์สิน: ข้อตกลงได้ข้อสรุปแล้วและผู้ซื้อไม่มีเหตุผลที่จะรีบคำนวณ หากคุณกำลังติดต่อกับคนหลอกลวง เขาสามารถขายอพาร์ทเมนต์ได้อย่างรวดเร็วและหายตัวไปพร้อมกับเงินสองส่วน: ของคุณและผู้ซื้อรายใหม่
2. อย่ามอบเอกสารต้นฉบับให้กับผู้ซื้อหรือนายหน้าก่อนที่ธุรกรรมจะเสร็จสมบูรณ์ มิฉะนั้นอพาร์ตเมนต์อาจถูกขายโดยที่คุณไม่รู้ตัว