สินเชื่อที่อยู่อาศัยในปี 2559 ผ่านสายตาของผู้กู้

2024 ผู้เขียน: Malcolm Clapton | [email protected]. แก้ไขล่าสุด: 2023-12-17 04:12

หากคุณยังไม่มีเวลาซื้อบ้านหรือกำลังวางแผนที่จะขยาย บทความนี้จะเป็นประโยชน์สำหรับคุณ ในนั้นเราจะพูดถึงความแตกต่างของการจำนองในสภาวะที่เปลี่ยนแปลงในปัจจุบันและเกี่ยวกับวิธีการประหยัดเงินเป็นจำนวนมากเมื่อซื้อบ้าน

วิกฤตกำลังลุกลามไปทั่วโลก แต่คุณยังต้องอยู่ที่ไหนสักแห่ง แน่นอน คุณควรซื้อบ้านเร็วกว่านี้เล็กน้อย เมื่อเงื่อนไขสินเชื่อดีขึ้น แต่ในทางกลับกัน ตลาดที่อยู่อาศัยขณะนี้อยู่ในภาวะซบเซาอย่างมาก และตอนนี้คุณสามารถชนะราคาได้: ส่วนลดและโปรโมชั่นจากนักพัฒนาเพิ่งเริ่มต้น ฤดูร้อนที่มีความสำคัญมากกว่าจะเข้ามาแทนที่ปัจจุบัน (ในฤดูร้อนไม่มีใครซื้ออพาร์ทเมนท์ แต่จำเป็นต้องขายและดำเนินการก่อสร้างต่อไป)

หากไม่มีเงินเพียงพอที่จะซื้ออพาร์ทเมนต์เป็นเงินสดหรือผ่อนชำระ คุณจะต้องทำการจำนอง เราได้เขียนเกี่ยวกับมันไปแล้ว แต่เวลาใหม่ - กฎใหม่ ตอนนี้เราจะพิจารณาประเด็นหลักที่ควรค่าแก่การเอาใจใส่ (และหากเราพลาดอะไรไปเราจะรอความคิดเห็นและแก้ไข)

การจำนองคืออะไร

ในขณะนี้ สินเชื่อจำนองมีหลายประเภท: แบบมาตรฐานพร้อมการสนับสนุนจากรัฐ โปรแกรม Russian Family และข้อเสนอพิเศษของธนาคารสำหรับบุคลากรทางทหาร

สินเชื่อที่อยู่อาศัยมาตรฐาน

การจำนองแบบธรรมดาเป็นเงินกู้ที่ยากมาก ในอดีต การได้รับกองทุนจำนองต้องชำระเงินดาวน์ 13% ของราคาซื้อ ตอนนี้ - อย่างน้อย 15% สำหรับที่อยู่อาศัยหลักและ 20% สำหรับที่อยู่อาศัยรอง เงื่อนไขที่แท้จริงของ Sberbank มีดังนี้:

ค่าธรรมเนียมแรกเข้า	ระยะเครดิต
	นานถึง 10 ปี	อายุ 10 ถึง 20 ปี	อายุ 20-30 ปี
จาก 20 ถึง 30%	13, 5%	13, 75%	14%
จาก 30 ถึง 50%	13, 25%	13, 5%	13, 75%
จาก 50%	13%	13, 25%	13, 5%

»

ในกรณีนี้ อัตราจะถูกต้องหาก:

• วัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่เครดิตได้รับการสร้างขึ้นด้วยการมีส่วนร่วมของสินเชื่อธนาคาร มิฉะนั้นจะมีการคิดค่าธรรมเนียม 0.5 คะแนนร้อยละ
• ผู้กู้ประกันชีวิตและสุขภาพของเขามิฉะนั้นจะใช้เบี้ยประกันภัยหนึ่งจุด
• จนกว่าจะจดทะเบียนจำนอง คิดเพิ่มร้อยละหนึ่ง

ธนาคารหลายแห่งได้เข้มงวดข้อกำหนดสำหรับผู้กู้ หากคุณเล่นกับเครื่องคำนวณเงินกู้ของ Sberbank คุณจะพบว่าในการอนุมัติเงินกู้ครั้งแรก ครอบครัวหนุ่มสาวที่มีลูกสองคนจะต้องมีรายได้ส่วนบุคคลอย่างน้อย 40,000-50,000 ของคู่สมรสแต่ละคน นอกจากนี้รายได้ที่ได้รับการยืนยันเพื่อให้ผู้ที่ได้รับเงินเดือน "เงินสดสีดำ" อาจพบว่าตัวเองอยู่ในสถานการณ์ที่ไม่พึงประสงค์

อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยในขณะนี้ (จริงไม่ใช่โฆษณา) อยู่ที่ประมาณ 15-16% ต่อปี ทำไม? แม้แต่อัตราฐานสำหรับที่อยู่อาศัยรองเริ่มต้นที่ 12, 5% อัตราสำหรับอาคารใหม่โดยเฉลี่ย 13% ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมืองและการก่อสร้างบ้านส่วนตัวนั้นสูงขึ้นไปอีก

จำนองทหาร

สำหรับการทหาร การจำนองทางทหารเคยเป็นทางเลือกที่ยอมรับได้ ย้อนกลับไปในปี 2558 อัตราดอกเบี้ยของการจำนองประเภทนี้อยู่ที่ 8% ต่อปี วันนี้มีอยู่แล้ว 12.5% และมากกว่านั้น

สินเชื่อที่อยู่อาศัยด้วยการสนับสนุนจากรัฐ

ตัวเลือกที่ดีที่สุดในขณะนี้คือการจำนองที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาล เป็นการกู้ยืมเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยระหว่างก่อสร้างหรือที่อยู่อาศัยในอาคารใหม่ที่สร้างเสร็จแล้ว เนื่องจากเงินอุดหนุนของรัฐ ธนาคารจึงให้อัตราที่ลดลงเหลือ 12% (นี่คือเกณฑ์ขั้นต่ำซึ่งในความเป็นจริงจะสูงกว่า - ประมาณ 13-13.5%)

อย่างไรก็ตาม โปรแกรมนี้ใช้ไม่ได้กับที่พักทั้งหมด ส่วนใหญ่เกี่ยวกับสิ่งที่กำลังสร้างหรือสร้างขึ้นด้วยการมีส่วนร่วมของเงินทุนของธนาคาร ในกรณีนี้ ผู้พัฒนาต้องอยู่ในรายชื่อที่เชื่อถือได้

นอกจากนี้ยังมีการจำกัดวงเงินกู้สูงสุด:

• 8 ล้านรูเบิล - สำหรับมอสโก ภูมิภาคมอสโก และเซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก
• 3 ล้านรูเบิล - สำหรับส่วนที่เหลือของรัสเซีย

เงินดาวน์ขั้นต่ำสำหรับการจำนองพร้อมการสนับสนุนจากรัฐคือ 20% ของต้นทุนของที่อยู่อาศัยที่ได้มา

ในกรณีนี้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้คงที่ - 12% ต่อปีในธนาคารขนาดใหญ่ อย่างไรก็ตาม การจำนองประเภทนี้รวมถึงการประกันชีวิตภาคบังคับของผู้กู้หลัก นอกจากนี้ จำนวนค่าธรรมเนียมรายปีจะคำนวณจากมูลค่าคงเหลือของเงินกู้และเป็น 1% ของจำนวนเงินคงเหลือ ณ เวลาที่ชำระเงิน ซึ่งผู้กู้เป็นหนี้อยู่ (ไม่คำนึงถึงดอกเบี้ย) ในกรณีที่ถูกปฏิเสธจากการประกันภัย ธนาคารจะเสนออัตราเพิ่มขึ้นเป็นมาตรฐาน และประเด็นนี้ระบุไว้ในสัญญาจำนอง ดังนั้นจึงไม่สามารถชำระเงินได้ในปีแรกแล้วจึงปฏิเสธ - การจำนองทั้งหมดจะถูกคำนวณใหม่ตั้งแต่ช่วงเวลาที่ปฏิเสธการประกันภัย คุณต้องจำไว้ด้วยว่าอพาร์ทเมนต์จำนองทั้งหมดจะต้องได้รับการประกัน และยังคงเป็นประมาณ 0.4% ของจำนวนเงินที่ค้างชำระ

ควรให้ความสนใจ: ในขณะที่เขียนบทความนี้ อัตราดอกเบี้ยของการจำนองด้วยการสนับสนุนจากรัฐเริ่มต้นที่ 11, 9% ต่อปี

โปรแกรมครอบครัวรัสเซีย

มันถูกเรียกว่า "" ในเอกสารราชการ ระยะเวลาของโปรแกรมนี้ควรจะหมดอายุในปี 2015 แต่ในปี 2014 โปรแกรม "การจัดหาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงและสะดวกสบายและบริการชุมชนแก่พลเมืองของสหพันธรัฐรัสเซีย" ถูกนำมาใช้เนื่องจากได้มีการขยายเวลาจนถึงปี 2020

โปรแกรมนี้ครอบคลุมพื้นที่ทั้งหมดของรัสเซียและมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ความช่วยเหลือครอบครัวหนุ่มสาวที่ต้องการปรับปรุงสภาพความเป็นอยู่ อย่างไรก็ตาม กฎหมายออกกฎข้อบังคับทั้งหมดโดยภูมิภาคเอง ในการเข้าร่วมโปรแกรม ครอบครัวที่อายุน้อยต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขต่อไปนี้:

• สมาชิกในครอบครัวอย่างน้อยหนึ่งคนต้องมีอายุไม่เกิน 35 ปี (ครอบครัวของบุคคลหนึ่งคนสามารถเป็นสมาชิกได้)
• ผู้ที่ต้องการจะต้องมีสัญชาติรัสเซีย
• ครอบครัวต้องอยู่ในสภาพที่ไม่เหมาะสมสำหรับชีวิต (กรณีที่พื้นที่ของสถานที่สำหรับคนคนหนึ่งน้อยกว่าที่จัดตั้งขึ้นในภูมิภาค; อาศัยอยู่ในอพาร์ตเมนต์ส่วนกลาง)

ตามเงื่อนไขของโปรแกรม ครอบครัวหนุ่มสาวจะได้รับเงินอุดหนุนจากรัฐ ซึ่งควรนำไปซื้อที่อยู่อาศัยหรือการก่อสร้างร่วมกัน สำหรับครอบครัวที่ไม่มีบุตร เงินช่วยเหลือนี้ออกให้ในจำนวน 35% ของราคาประเมินของที่อยู่อาศัย และสำหรับคู่รักที่มีบุตร รวมถึงครอบครัวผู้ปกครองคนเดียวที่ประกอบด้วยผู้ปกครองหนึ่งคนและเด็กหนึ่งคน ในจำนวน 40% ครอบครัวที่มีเด็กจำนวนมากจะได้รับสิทธิประโยชน์เพิ่มเติม ในขณะที่พวกเขาจะได้รับการสนับสนุนด้านวัสดุอย่างครบถ้วน

ในบางภูมิภาค ราคาเป้าหมายต่อตารางเมตรของที่อยู่อาศัยและอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงจะใช้แทน และอพาร์ทเมนท์ที่นำเสนอขายเสร็จแล้ว

โปรแกรมความภักดีสำหรับนักพัฒนา

ในสถานการณ์ปัจจุบัน นักพัฒนาจำนวนมากเร่งรีบล่วงหน้าและทำข้อตกลงความร่วมมือกับองค์กรขนาดใหญ่ สาระสำคัญของพวกเขามีดังนี้: บริษัท ให้เงินช่วยเหลือแก่พนักงานเพื่อแลกกับภาระหน้าที่ในการทำงานต่อไปและผู้พัฒนาก็เสนอส่วนลดค่าที่อยู่อาศัย ในบางกรณีข้อตกลงเป็นแบบไตรภาคี ที่สามในนั้นคือธนาคารที่เสนออัตราที่ลดลง

อีกอย่าง ฉันใช้ประโยชน์จากข้อเสนอนี้เมื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ ส่วนลดของนักพัฒนาคือ 8% ของต้นทุนที่อยู่อาศัยทั้งหมด และอัตราดอกเบี้ยของ Sberbank คงที่ที่ 11.4% ต่อปีโดยไม่เปลี่ยนแปลงเงื่อนไข

สิ่งที่คุณควรใส่ใจ

1. เป็นการดีกว่าที่จะจำนองจากธนาคารที่ออกบัตรเงินเดือน นี้จะช่วยลดความเสี่ยงของการปฏิเสธที่จะออกจำนองรวมทั้งในกรณีที่ไม่มีรายได้ยืนยันโดยใบรับรอง แต่มันก็คุ้มค่าที่จะให้ความสนใจ: ธนาคารถือว่าการโอนเงินเดือนเป็นเงินเดือน นอกจากนี้ ขั้นตอนดังกล่าวจะลดส่วนเพิ่มของอัตราดอกเบี้ยเพิ่มเติม
2. หลายภูมิภาคเสนอโปรแกรมเพิ่มเติมสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยดังนั้นใน Ulyanovsk บ้านเกิดของฉันจึงมี "สินเชื่อที่อยู่อาศัยของผู้ว่าการ": ผู้กู้ที่เข้าร่วมในโครงการเทศบาลจะจ่ายดอกเบี้ยเงินกู้ในช่วงสามปีแรก
3. โปรแกรมที่คล้ายคลึงกันสามารถดำเนินการสำหรับความชำนาญพิเศษบางอย่าง (เช่น แพทย์) หรือธุรกิจ
4. ธนาคารอนุมัติสินเชื่อเพื่อซื้ออาคารใหม่ได้ง่ายกว่ามาก ควรให้ความสนใจกับการเชื่อมต่อระหว่างผู้พัฒนากับธนาคารและไปขออนุมัติเบื้องต้นกับอพาร์ตเมนต์ที่เลือกไว้แล้ว สิ่งนี้จะลดโอกาสที่จะถูกปฏิเสธโดยไม่มีคำอธิบายและเพิ่มโอกาสในการได้รับการจำนอง
5. หุ้นในอพาร์ตเมนต์จะต้องวาดขึ้นตามรายได้ปัจจุบัน: ยิ่งรายได้ที่ต้องเสียภาษีสูงเท่าใด ส่วนแบ่งก็จะยิ่งสูงขึ้นเท่านั้น ดังนั้น ด้วยการลดหย่อนภาษี คุณจะคืนเงินบางส่วนได้เร็วขึ้นมาก จำไว้ว่านี่ไม่ใช่เพียงค่าใช้จ่ายของอพาร์ทเมนท์เท่านั้น (อย่างแม่นยำมากขึ้นคือส่วนหนึ่งของเครดิต) แต่ยังเป็นส่วนหนึ่งของดอกเบี้ยที่จ่ายภายใต้สัญญาด้วย นี้จะช่วยให้คุณชำระเงินกู้บางส่วนก่อนหน้านี้เล็กน้อย
6. การชำระเงินใด ๆ ที่ค้างชำระรายเดือนจะต้องชำระผ่านเสมียนธนาคาร ตรวจสอบความเป็นจริงของการหักเงินจำนวนมากจากบัญชี รูเบิลพิเศษ 500-1,000 รูเบิลมีบทบาทไม่ว่าจะไร้สาระเพียงใดเพราะการจ่ายเงินเกินใด ๆ จะไม่จ่ายดอกเบี้ย แต่เพื่อชำระหนี้เงินต้น

เอาหรือไม่?

แม้จะมีปัญหามากมาย ความวิตกกังวล และการจ่ายเงินเกินจำนวนมาก การจำนองเป็นโอกาสเดียวที่แท้จริงสำหรับผู้อยู่อาศัยในประเทศของเราจำนวนมากที่จะได้รับที่อยู่อาศัย อสังหาริมทรัพย์ขึ้นราคาเร็วกว่าสวัสดิการของสังคมที่เติบโตมาก และการชำระเงินรายเดือนโดยเฉลี่ยสำหรับอพาร์ทเมนต์จำนองก็เปรียบได้กับค่าเช่า

เพื่อการตัดสินใจที่แม่นยำ คุณต้องดำเนินการอย่างจริงจัง เราจะต้องปรึกษากับผู้เชี่ยวชาญหลายคน พยายามค้นหาข้อมูลเกี่ยวกับข้อเสนอทั้งหมดในภูมิภาคของคุณก่อนที่จะไปหานักพัฒนา คำนวณจำนวนตัวเลือกการชำระคืนสูงสุดและชำระตัวเลือกที่รับประกันว่าจะชำระหนี้จำนองในกรณีที่เกิดเหตุสุดวิสัย เป็นการดีกว่าที่จะจ่ายมากขึ้นและกลับไปใช้การชำระคืนอย่างรวดเร็วด้วยวิธีนั้น ดีกว่าการไม่สามารถชำระอัตรารายเดือนในช่วงเวลาที่ยากลำบากได้

คุณสามารถหาข้อมูลเกี่ยวกับโครงการของรัฐในปัจจุบันได้ในเขตเทศบาล ข้อเสนอของธนาคารมีอยู่ในเว็บไซต์ของตนเสมอ แต่คุณควรไปด้วยตนเอง เช่นเดียวกับนักพัฒนา: บางครั้งอพาร์ทเมนต์ที่ยังขายไม่ออกในบ้านก่อนส่งมอบนั้นถูกกว่าในขั้นตอนการขุดมาก

และแน่นอน จำไว้ว่าคุณสามารถและควรบ่นเกี่ยวกับปัญหา สำหรับผู้สร้าง ภัยคุกคามคือการติดต่อหน่วยงานราชการต่างๆ และหากเกิดปัญหาขึ้นที่ธนาคาร สามารถติดต่อพนักงานของธนาคารกลางได้