สิ่งที่คุณต้องตรวจสอบก่อนซื้ออพาร์ทเมนต์ในตลาดรอง

2024 ผู้เขียน: Malcolm Clapton | [email protected]. แก้ไขล่าสุด: 2023-12-17 04:12

หากคุณถือเอกสารอย่างไม่ใส่ใจ คุณสามารถถูกทิ้งไว้โดยไม่มีที่อยู่อาศัยและไม่มีเงิน

เมื่อคุณซื้อของในร้านค้า ก็เพียงพอแล้วที่ผู้ขายต้องการให้ผลิตภัณฑ์แก่คุณ และคุณต้องการซื้อนั้น สำหรับอสังหาริมทรัพย์ ทุกอย่างซับซ้อนมากขึ้น: ข้อตกลงสามารถท้าทายได้หากปรากฎว่าเป็นการฉ้อโกงหรือถูกละเมิดสิทธิของใครบางคนในระหว่างการขาย ในเวลาเดียวกัน ผู้ซื้อจะเสียใจมากที่สุด: พวกเขาจะถูกขับไล่ออกจากอพาร์ตเมนต์ เงินจะต้องถูกส่งคืนผ่านศาล และบางครั้งถึงกับกล่าวคำอำลากับพวกเขา

เพื่อป้องกันไม่ให้สิ่งนี้เกิดขึ้น ให้ตรวจสอบเอกสารทั้งหมด - และต้องแน่ใจว่าเป็นต้นฉบับหรือสำเนาที่รับรองโดยทนายความ

1. แยกจาก USRN เกี่ยวกับลักษณะสำคัญของวัตถุ

นี่เป็นเอกสารที่สำคัญมากซึ่งมีข้อมูลจาก Unified State Register of Real Estate ซึ่งจะให้ข้อมูลที่เป็นประโยชน์มากมายแก่คุณ

ใครเป็นเจ้าของ

พวกเขาทั้งหมดต้องเห็นด้วยกับข้อตกลง มิฉะนั้น อาจถูกท้าทาย

มีภาระผูกพันหรือไม่?

วัตถุสามารถจำนำไปยังธนาคารได้เนื่องจากการจำนองให้เช่าโดยมีการจดทะเบียนข้อตกลงกับ Federal Property Management Agency ถูกจับในข้อหาทวงหนี้ หากเป็นเช่นนั้น เจ้าของไม่มีสิทธิ์กำจัดมัน ข้อตกลงจะไม่ถูกต้อง

ลักษณะของอพาร์ตเมนต์มีอะไรบ้าง

สารสกัดจาก USRN จะมีที่อยู่ที่แน่นอน หมายเลขที่ดิน พื้นที่ แผนทางเทคนิคของอพาร์ตเมนต์พิมพ์อยู่บนหน้าสุดท้าย คุณสามารถประมาณภาพฟุตเทจของห้องและสังเกตการปรากฏตัวของการพัฒนาขื้นใหม่ สิ่งหลังมีความสำคัญอย่างยิ่งหากคุณสมัครสินเชื่อจำนอง - อาจไม่ได้รับการอนุมัติ

เจ้าของห้องชุดตั้งแต่วันไหนคะ

เปรียบเทียบกับวันที่ในโฉนดที่ดิน (ด้านล่าง)

ตามเอกสารที่เจ้าของเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์

ในบางกรณี ความเสี่ยงในขั้นต้นจะสูงขึ้น - เรื่องนี้ยังกล่าวถึงในข้อเกี่ยวกับเอกสารชื่อ

เจ้าของจะจัดเตรียมสารสกัดจาก USRN คุณสามารถรับเวอร์ชันที่ถอดออกมาได้ด้วยตัวเอง

ในการทำเช่นนี้ คุณต้องสั่งซื้อสารสกัดบนเว็บไซต์ Rosreestr สำหรับการจัดหาเอกสารในรูปแบบอิเล็กทรอนิกส์ คุณจะต้องจ่าย 250 เพื่อรับข้อมูลจากรูเบิล USRN คุณควรสั่งสารสกัดในการโอนสิทธิ์ในทรัพย์สิน - มีค่าใช้จ่ายเท่ากัน ในเอกสารนี้ คุณจะเห็นว่าเจ้าของอพาร์ทเมนท์เปลี่ยนแปลงบ่อยเพียงใดและบนพื้นฐานอะไร

หากปีที่ผ่านมาหรือสองอสังหาริมทรัพย์มีการเปลี่ยนแปลงมือหลายครั้งนี่คือเหตุผลที่ควรระวัง นี่เป็นวิธีการปลอมแปลงธุรกรรมที่เป็นการฉ้อโกง หากเจ้าของที่ถูกฉ้อโกงสามารถท้าทายห่วงโซ่ของการทำธุรกรรมผ่านศาลได้ อพาร์ตเมนต์จะถูกส่งคืนให้เขา

2. เอกสารเจ้าของ / ส

หากเจ้าของเป็นผู้ใหญ่

อายุหนังสือเดินทาง

สมมุติว่าเจ้าของเปลี่ยนพาสปอร์ตเมื่อหกเดือนก่อน โดยบอกตำรวจว่าเขาทำอันเก่าหาย และตอนนี้เขากำลังพยายามสรุปข้อตกลงในเอกสารที่ไม่ถูกต้อง เพื่อท้าทายในภายหลัง นี้เต็มไปด้วยปัญหา

ดังนั้นด้วยความช่วยเหลือของบริการพิเศษของกระทรวงมหาดไทย ตรวจสอบว่าเอกสารถูกต้องหรือไม่

ข้อมูลหนังสือเดินทาง

จำเป็นต้องใช้ชุดหมายเลขสถานที่เกิดและที่อยู่ลงทะเบียนเพื่อเปรียบเทียบกับข้อมูลที่ระบุในเอกสารอื่น ๆ (สิ่งสำคัญคือทุกอย่างถูกต้อง) หากเจ้าของเปลี่ยนหนังสือเดินทางในช่วงเวลานี้ รายละเอียดของสำเนาก่อนหน้าจะระบุไว้ในหน้าสุดท้ายของฉบับปัจจุบัน

ให้ความสนใจกับชื่อ นามสกุล และนามสกุล: ความคลาดเคลื่อนของจดหมายอย่างน้อยหนึ่งฉบับในเอกสารต่าง ๆ เป็นเหตุผลที่ขอให้เจ้าของเอกสารนำเอกสารมาสู่ความสม่ำเสมอ มิฉะนั้น อาจเป็นสาเหตุของการฟ้องร้องเกี่ยวกับความถูกต้องของธุรกรรม

สถานะครอบครัว

คู่สมรสคนใดคนหนึ่งไม่สามารถจำหน่ายทรัพย์สินที่ได้มาร่วมกันโดยพลการโดยไม่ได้รับความยินยอมจากอีกฝ่ายหนึ่ง ข้อตกลงดังกล่าวง่ายต่อการท้าทาย ดังนั้นสิ่งสำคัญคือต้องค้นหาว่าเจ้าของแต่งงานแล้วหรือยังและตั้งแต่วันไหนข้อมูลนี้จะเป็นประโยชน์กับคุณเมื่อคุณไปยังเอกสารชื่อเรื่อง

หากบุคคลได้รับอพาร์ตเมนต์โดยการรับมรดกหรือเป็นของขวัญ การมีอยู่ของคู่สมรสไม่สำคัญ ทรัพย์สินดังกล่าวไม่ถือเป็นการได้มาร่วมกัน

แต่ถ้าคุณกำลังจัดการกับสัญญาการขาย ให้ใส่ใจกับวันที่สรุป เจ้าของสามารถกำจัดอพาร์ตเมนต์ที่ซื้อก่อนแต่งงานได้อย่างอิสระ ถ้าเขาซื้อหลังแต่งงาน เอกสารชุดนั้นต้องมีหนังสือยินยอมรับรองจากคู่สมรสในการขาย ในทางทฤษฎี สามารถแทนที่ด้วยสัญญาการสมรสซึ่งให้สิทธิ์ในการกำจัดวัตถุสำหรับเจ้าของเพียงลำพัง แต่ด้วยความยินยอมแล้ว ก็ยังสงบลงได้: บางครั้งข้อตกลงก่อนสมรสก็มีการโต้แย้งกัน

หากเจ้าของอพาร์ทเมนท์หย่าร้างและซื้ออพาร์ทเมนท์ในระหว่างการสมรส ก็ถือเป็นทรัพย์สินร่วมได้ ที่นี่คุณต้องได้รับความยินยอมหรือคำตัดสินของศาลในส่วนที่ทรัพย์สินถูกโอนไปยังบุคคลที่คุณวางแผนจะทำข้อตกลง

ข้อมูลเกี่ยวกับเด็ก

โดยตัวมันเองจะไม่บอกอะไรคุณ แต่ถ้าเจ้าของมีลูก นี่เป็นเหตุผลสำหรับการตรวจสอบเพิ่มเติมและข้อกำหนดสำหรับเอกสารใหม่

หากอพาร์ตเมนต์ถูกซื้อด้วยการจำนอง สามารถใช้ทุนการคลอดบุตรเพื่อชำระคืนได้ สิ่งนี้กำหนดภาระหน้าที่ในการจัดหาหุ้นให้กับเด็กในอพาร์ตเมนต์ ดังนั้นหากมีเพียงผู้ปกครองเท่านั้นที่เป็นเจ้าของสิ่งนี้ก็ไม่เสร็จ ภายหลังการทำธุรกรรมสามารถถูกท้าทาย

เพื่อป้องกันไม่ให้สิ่งนี้เกิดขึ้น ขอให้เจ้าของหนังสือรับรองจากกองทุนบำเหน็จบำนาญว่าไม่ได้ใช้ทุนการคลอดบุตรเพื่อชำระหนี้จำนอง

หากเจ้าของเป็นผู้เยาว์

สำหรับเด็กอายุต่ำกว่า 14 ปี ดูสูติบัตรที่อายุเกิน 14 ปี - หนังสือเดินทาง เปรียบเทียบข้อมูลกับสิ่งที่ระบุในเอกสารอื่นๆ

หากเจ้าของยังเป็นเด็ก ตัวแทนทางกฎหมายของเขาไม่สามารถขายอพาร์ทเมนต์ได้เช่นนั้น ต้องได้รับความยินยอมจากหน่วยงานผู้ปกครองในการทำธุรกรรม และหากเจ้าของอพาร์ทเมนท์อายุมากกว่า 14 ปี ให้อนุญาต

3. เอกสารชื่อเรื่อง

ชื่อของเอกสารซึ่งเจ้าของได้รับกรรมสิทธิ์อยู่ในข้อความที่คัดลอกมาจาก USRN มันคุ้มค่าที่จะมองเข้าไปใกล้ ๆ

สัญญาขาย

ทุกอย่างง่ายที่นี่: หากเจ้าของปัจจุบันซื้ออพาร์ตเมนต์จากห้องก่อนหน้าจะได้รับการยืนยันโดยข้อตกลงที่เกี่ยวข้อง หากคุณมีข้อความที่ตัดตอนมาจาก USRN เกี่ยวกับการโอนสิทธิ์ไปยังวัตถุอสังหาริมทรัพย์ ให้เปรียบเทียบข้อมูลของผู้ขายกับข้อมูลที่ระบุไว้ในเอกสาร ขอให้แสดงใบรับรองการยอมรับของอพาร์ตเมนต์และใบเสร็จรับเงินของผู้ขายสำหรับเงิน เพื่อให้แน่ใจว่าเจ้าของคนก่อนไม่มีข้อตำหนิเกี่ยวกับเจ้าของปัจจุบัน

หากบ้านถูกซื้อด้วยการจำนอง คุณสามารถขอหนังสือรับรองการชำระหนี้ได้

โดยทั่วไป การไม่มีภาระผูกพันในการสกัดจาก USRN แสดงให้เห็นอย่างชัดเจนว่าเงินกู้ได้รับการชำระแล้ว แต่เนื่องจากสามารถตรวจสอบเอกสารบางอย่างได้ จึงไม่แปลกที่จะไม่กล่าวถึง

สัญญาร่วมทุนในการก่อสร้าง

หากเจ้าของได้อสังหาริมทรัพย์ในขั้นตอนการก่อสร้าง เขาจะมีเอกสารนี้อยู่ในมือของเขา และหลังจากที่บ้านถูกส่งมอบแล้ว เขาก็จะมีการยอมรับและโอนอพาร์ทเมนท์ด้วย

ใบรับรองมรดก

เมื่อจัดการกับทรัพย์สินดังกล่าว มีความเสี่ยงที่ทายาทที่ถูกลิดรอนจะปรากฏขึ้นทันทีและพยายามท้าทายข้อตกลง ยิ่งกว่านั้นยิ่งเวลาผ่านไปตั้งแต่ช่วงเวลาแห่งการสืบทอดมากเท่าไหร่ความเสี่ยงในการประสบปัญหาก็จะยิ่งลดลง ทางที่ดีควรปรึกษาทนายความก่อนซื้อ

ข้อตกลงการบริจาค

นอกจากนี้ยังควรประเมินความเสี่ยงในการรับบริจาคบ้านร่วมกับผู้เชี่ยวชาญ ทนายความจะตรวจสอบว่าได้ปฏิบัติตามแบบฟอร์มและขั้นตอนการสรุปธุรกรรมหรือไม่ ไม่ว่าเจ้าของจะเป็นเจ้าของทรัพย์สินตามกฎหมายหรือไม่

ข้อตกลงการโอนอพาร์ตเมนต์

จะออกหากเจ้าของได้แปรรูปอพาร์ตเมนต์นี้ มีข้อแม้ประการหนึ่งเมื่อต้องรับมือกับอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวหากบุคคลที่ลงทะเบียนในอพาร์ตเมนต์ปฏิเสธที่จะเข้าร่วมในการแปรรูป เขาจะได้รับสิทธิตลอดชีวิตที่จะอยู่ในนั้นจนกว่าจะยกเลิกการลงทะเบียนโดยสมัครใจ มิฉะนั้น เป็นไปไม่ได้ที่จะขับไล่เขาออกทางศาล ดังนั้นสิ่งสำคัญคือต้องแน่ใจว่าเขาเช็คเอาท์ก่อนที่ผู้ขายจะได้รับเงิน หรือคุณเสี่ยงที่จะซื้ออพาร์ตเมนต์พร้อมผู้เช่า

มีเอกสารกรรมสิทธิ์ประเภทอื่นๆ เช่น คำตัดสินของศาลที่เจ้าของเป็นเจ้าของวัตถุนั้น แต่กับพวกเขาจะเป็นการดีกว่าที่จะติดต่อทนายความทันทีหากคุณไม่ต้องการปัญหา

4. ข้อมูลเกี่ยวกับผู้ที่ลงทะเบียนในอพาร์ตเมนต์

ในข้อเกี่ยวกับข้อตกลงในการโอนอพาร์ทเมนท์ไปสู่ความเป็นเจ้าของ เราได้กล่าวถึงบางส่วนแล้วในหัวข้อว่าการรู้ว่าใครบ้างที่ลงทะเบียนในอพาร์ตเมนต์นั้นมีความสำคัญเพียงใด ทีนี้ลองพิจารณาคำถามโดยละเอียดเพิ่มเติม

นอกจากผู้ที่ปฏิเสธที่จะแปรรูปแล้ว ผู้เช่าต่อไปนี้อาจเป็นอันตรายต่อการทำธุรกรรมและการใช้ชีวิตที่สะดวกสบายในอพาร์ตเมนต์ที่ซื้อ:

• ออกจากอพาร์ตเมนต์เพื่อรับราชการทหารหรือรักษาในโรงพยาบาล
• ออกจากทะเบียนเนื่องจากรับโทษในสถานที่ลิดรอนเสรีภาพ
• ได้รับการยอมรับว่าขาดหายไป;
• ผู้เยาว์ส่งไปโรงเรียนประจำ

เมื่อพวกเขากลับมา พวกเขาจะลงทะเบียนที่ถิ่นที่อยู่เดิม - นั่นคือกับคุณ อาจขับไล่พวกเขาออกทางศาลได้ แต่จะใช้เวลาและความพยายามอย่างมาก

ให้ความสนใจเป็นพิเศษกับผู้เยาว์ที่ถูกปลดออกเพื่อสอบถามว่าบริการผู้ปกครองอนุญาตหรือไม่

เพื่อให้เข้าใจถึงความแตกต่าง คุณต้องดูข้อมูลอ้างอิงสองสามข้อ จะดีกว่าที่จะนำเสนอในช่วงเวลาที่เจ้าของได้รับเพื่อให้มั่นใจว่าเอกสารเป็นของแท้

แบบที่ 9 ใบรับรองการลงทะเบียน

มีข้อมูลเกี่ยวกับทุกคนที่ลงทะเบียนในอพาร์ตเมนต์ในขณะนี้

หนังสือรับรองการขึ้นทะเบียนตามแบบ 9

เอกสารรุ่นนี้แสดงการเปลี่ยนแปลงของการขึ้นทะเบียนผู้อยู่อาศัย: ใครที่ลงทะเบียนก่อนหน้านี้ ใครถูกไล่ออก และเมื่อไหร่ เอกสารที่มีประโยชน์มาก แต่มีความแตกต่างกันนิดหน่อย พวกเขามักจะปฏิเสธที่จะมอบให้กับบุคคลที่สาม รวมถึงเจ้าของอพาร์ทเมนต์คนปัจจุบัน เนื่องจากมีข้อมูลส่วนบุคคลของผู้พักอาศัยคนก่อน หากไม่สามารถรับจดหมายเหตุ "เก้า" คุณจะต้องทำงานกับสิ่งที่คุณมีและไปที่ความช่วยเหลือแบบฟอร์ม 12 โดยตรง

หนังสือรับรองการยกเลิกการขึ้นทะเบียนพลเมืองบางประเภท

เอกสารแบบฟอร์ม 12 มีข้อมูลว่ามีผู้เช่ารายใดออกจากอพาร์ตเมนต์หรือไม่ ซึ่งในทางทฤษฎีแล้ว อาจกลายเป็นสาเหตุของปัญหาได้ ตามหลักการแล้วทุกคอลัมน์จะไม่มี มิฉะนั้น คุณจะต้องค้นหาข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับแต่ละคน หรือแม้แต่ปฏิเสธข้อตกลง

5. หนังสือรับรองความสามารถทางกฎหมาย

หากภายหลังปรากฎว่าผู้ขายไม่มีสติและความจำเสื่อม ธุรกรรมจะถูกประกาศว่าเป็นโมฆะ คุณมีความเสี่ยงโดยเฉพาะอย่างยิ่งหากผู้ขายเป็นผู้สูงอายุ แต่โดยทั่วไปคุณไม่สามารถประกันสิ่งนี้ได้ ตัวอย่างเช่น ทนายความที่ฉลาดแกมโกงสามารถพิสูจน์ได้ว่าเจ้าของมีความกังวลใจชั่วคราวเนื่องจากยาแก้หวัด เนื่องจากผลข้างเคียงนั้นระบุไว้ในคำอธิบายประกอบ

เพื่อป้องกันไม่ให้สิ่งนี้เกิดขึ้นขอให้ผู้ขายนำใบรับรองจากจิตแพทย์และนักประสาทวิทยามาที่ข้อตกลงว่าเขามีสติและไม่ได้ลงทะเบียนเป็นผู้ติดยา

หากมีเหตุผลที่น่าสงสัย เชิญผู้เชี่ยวชาญที่ได้รับอนุญาตเพื่อทำการตรวจสอบโดยตรงกับข้อตกลง

6. ข้อมูลเกี่ยวกับหนี้เพื่อการยกเครื่อง

หนี้ทั้งหมดสำหรับที่อยู่อาศัยและบริการชุมชนยังคงเป็นของอดีตเจ้าของอพาร์ทเมนท์ ข้อยกเว้นคือการยกเครื่อง ถ้าผู้ขายไม่จ่ายหนี้ก็จะตกเป็นของท่าน คุณสามารถตรวจสอบการขาดงานโดยการชำระเงินครั้งล่าสุด หากไม่ไว้วางใจขอใบรับรองจากบริษัทจัดการ

7. หนังสือมอบอำนาจ

ทางที่ดีควรทำสัญญาขายกับเจ้าของโดยตรง แต่เจ้าของไม่ได้อยู่ที่ข้อตกลงเสมอไป ในกรณีนี้ เขาสามารถออกหนังสือมอบอำนาจรับรองให้กับบุคคลที่จะเป็นตัวแทนผลประโยชน์ของเขาได้

การทำธุรกรรมกับเอกสารนี้ไม่ปลอดภัย มีปัจจัยเสี่ยงมากเกินไป หากคุณตัดสินใจที่จะทำตามขั้นตอนที่คล้ายกัน ให้ตรวจสอบสิ่งต่อไปนี้:

• หนังสือมอบอำนาจให้สิทธิในการขายอพาร์ตเมนต์ในนามของเจ้าของ
• เอกสารนี้เป็นของแท้ - คุณสามารถค้นหาได้จากเว็บไซต์ของ Federal Notary Chamber
• หนังสือมอบอำนาจยังไม่หมดอายุ
• ประกอบด้วยหนังสือเดินทางและข้อมูลอื่นๆ ที่ถูกต้อง
• เจ้าของยังมีชีวิตอยู่และอยู่ในจิตใจที่ถูกต้อง - การสื่อสารผ่านวิดีโอและใบรับรองจากร้านขายยา neuropsychiatric จะช่วยได้ที่นี่

แต่แม้ว่าทุกอย่างจะเรียบร้อยดี ให้คิดสามครั้งก่อนตัดสินใจทำข้อตกลงดังกล่าว

สิ่งที่ต้องจำ

• ตรวจสอบเอกสารทั้งหมด อย่ากลัวที่จะล่วงล้ำหรือน่าเบื่อ: คุณกำลังเสี่ยงเป็นล้าน
• หากมีข้อสงสัย โปรดติดต่อผู้เชี่ยวชาญ เป็นคนตื่นตระหนกดีกว่าถูกทิ้งไว้โดยไม่มีอพาร์ทเมนต์และเงิน
• หากความสงสัยในแต่ละขั้นตอนไม่หายไป แต่แข็งแกร่งขึ้นให้ปฏิเสธข้อตกลง

ยูพีดี ข้อความได้รับการอัปเดตเมื่อวันที่ 17 พฤศจิกายน 2019 โดยมีข้อมูลที่เกี่ยวข้องมากขึ้นจากแหล่งที่มาที่ได้รับการยืนยัน