สารบัญ:
2024 ผู้เขียน: Malcolm Clapton | [email protected]. แก้ไขล่าสุด: 2023-12-17 04:12
การวิเคราะห์โดยละเอียดพร้อมตัวอย่างและการคำนวณ
เมื่อเปรียบเทียบการจำนองและการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ด้านวัสดุมักจะจางหายไปในเบื้องหลัง ผู้เข้าร่วมการอภิปรายพบว่าอันไหนดีกว่า: จ่ายเงินให้ลุงของคนอื่นหรือไปเป็นทาสที่ธนาคาร จ่ายเงินมากเกินไป แต่สำหรับพวกเขาเอง หรือมองหาทางเลือกที่ทำกำไรได้มากกว่า แต่ถ้าคุณทิ้งความรู้สึกไว้และเปลี่ยนเป็นตัวเลข สถานการณ์ก็จะยิ่งชัดเจนขึ้น
เช่าและจำนองเป็นตัวเลข
การเปลี่ยนแปลงของราคาอสังหาริมทรัพย์และอพาร์ทเมนต์ให้เช่าตลอดจนขนาดของอัตราเงินเฟ้อเป็นระยะเวลานานสามารถคาดการณ์ได้โดยประมาณเท่านั้น ดังนั้นการคำนวณจะไม่ถูกต้อง และถึงกระนั้น ตัวเลขก็มีความชัดเจนมากกว่าคำพูด
อัตราถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของเงินให้สินเชื่อจำนองในเดือนเมษายนปีนี้ตามที่ธนาคารกลางมีจำนวน 9, 64% นักวิเคราะห์ของ Domofond.ru ระบุว่า การเช่าอพาร์ตเมนต์ในเดือนมีนาคม 2018 ถูกกว่าในเดือนธันวาคม 2017 โดยเฉลี่ย 0.7% อย่างไรก็ตาม เพื่อความถูกต้อง เราจะถือว่าเจ้าของบ้านจะเพิ่มการชำระเงินขึ้น 5% ต่อปี
มาคำนวณกันที่ศูนย์ภูมิภาค เมืองที่มีประชากรหนึ่งล้านคนในโวลโกกราด และเมืองสหพันธรัฐเซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก
โวลโกกราด
จำนอง
ราคาเฉลี่ยของอพาร์ทเมนต์สองห้องในโวลโกกราดตาม Domofond.ru คือ 2,365,695 รูเบิล พิจารณาสถานการณ์หากคุณได้สะสมการชำระเงินเริ่มต้น 15%, 25% และ 50% ของมูลค่าอพาร์ทเมนต์และนำออกจำนองที่ 9.64% ต่อปีเป็นระยะเวลา 10 ปี
| เงินดาวน์, รูเบิล | ชำระรายเดือน rubles | จ่ายมากเกินไป rubles | ราคารวมของอพาร์ทเมนท์ rubles |
| 354 854, 15% | 26 176 | 1 130 060 | 3 495 755 |
| 591 250, 25% | 23 088 | 996 818 | 3 361 818 |
| 1 182 500, 50% | 15 392 | 664 546 | 3 029 546 |
การคำนวณไม่ได้คำนึงถึงค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมของบริการที่เกี่ยวข้องในรูปแบบของการประกันบ้านและบุคคลที่รับจำนองและค่าชดเชยเช่นการหักภาษี
สมมติว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้น 5% ต่อปี จากนั้นใน 10 ปี อพาร์ตเมนต์จะมีราคา 3.67 ล้านรูเบิล
เช่า
ราคาเฉลี่ยของการเช่าอพาร์ทเมนต์สองห้องในโวลโกกราดคือ 15,845 รูเบิลต่อเดือน หากเจ้าของบ้านเพิ่มค่าเช่าประมาณ 5% ต่อปี จากนั้นใน 10 ปีผู้เช่าจะต้องจ่าย 24,556 รูเบิลต่อเดือน ตลอดหลายปีที่ผ่านมา เขาจะจ่าย 2,389,344 รูเบิลสำหรับค่าครองชีพ สำหรับความแตกต่างระหว่างต้นทุนของการจำนองที่มีเงินดาวน์ 15% กับค่าเช่า ผู้เช่าสามารถเช่าอพาร์ทเมนต์ได้ในราคาประมาณการปี 2028 ต่ออีกสามปีเก้าเดือน
ด้วยเงินเดือนเฉลี่ยในโวลโกกราด 28,483 รูเบิล ทั้งค่าเช่าและค่าจำนองดูเหมือนเป็นไปได้สำหรับครอบครัวที่มีผู้ใหญ่ที่ทำงานสองคน
นอกจากนี้ยังควรพิจารณาด้วยว่าผู้เช่ามีเงินออมที่ยังไม่ได้ใช้สำหรับเงินดาวน์ (ถ้ามี) ซึ่งเขาสามารถนำดอกเบี้ยเข้าธนาคารได้ ธนาคารกลางระบุว่าอัตราดอกเบี้ยถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของเงินฝากที่มีระยะเวลาหนึ่งถึงสามปีในปี 2561 อยู่ที่ 6.41% กว่า 10 ปี ตัวบ่งชี้จะเปลี่ยนแปลงหลายครั้ง แต่สำหรับการคำนวณ เราจะใช้ตัวเลขนี้โดยเฉพาะ การคำนวณไม่คำนึงถึงการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่
| เงินดาวน์ (ออมทรัพย์) rubles | จำนวนเงินใน 10 ปี rubles |
| 354 854, 15% | 582 315 |
| 591 250, 25% | 970 241 |
| 1 182 500, 50% | 1 940 482 |
ดังนั้นใน 10 ปี ผู้เช่าจะไม่เพียงแต่ใช้จ่ายน้อยลง แต่ยังได้รับเงินมัดจำอีกด้วย
ค่าเช่าและเงินออม
จากวรรคก่อนเป็นที่ชัดเจนว่าบุคคลหนึ่งจะสามารถสะสมเงินมัดจำใน 10 ปีได้เท่าใดหากยังคงเช่าบ้านต่อไป
โอกาสที่ยิ่งใหญ่ที่สุดในการประหยัดเงินค่าอพาร์ตเมนต์และซื้อโดยไม่มีการจำนองมาจากบุคคลที่มีค่าใช้จ่ายครึ่งหนึ่งของอพาร์ตเมนต์ แต่ถ้าราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่เปลี่ยนแปลง
ใน 10 ปี 425,213 รูเบิลจะไม่เพียงพอสำหรับเขาที่จะซื้ออพาร์ตเมนต์ เพื่อให้มีเงินทั้งหมดอยู่ในมือในเวลาที่เหมาะสม เขาจะต้องประหยัดเงินมากกว่า 3.5 พันรูเบิลต่อเดือนเล็กน้อย
ในอีกห้าปีเขาจะมีเงิน 1,561,491 รูเบิลจากเงินฝากของเขา ในการซื้ออพาร์ทเมนต์ในเวลานี้ บุคคลต้องจัดสรรเงิน 13,4 พันต่อเดือนตลอดห้าปีร่วมกับค่าเช่าบ้านเขาจะใช้จ่าย 29, 3 พันในปีแรกและ 32, 6 พันในปีที่ห้า ดังนั้น ถ้าเขาซื้ออพาร์ตเมนต์ในห้าปี ค่าใช้จ่ายทั้งหมดรวมค่าเช่าจะเท่ากับ 3,415,482 รูเบิล ในสิบ - 4,755,039 รูเบิล ทั้งสองตัวเลือกมีราคาแพงกว่าการจำนอง
เซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก
จำนอง
ราคาเฉลี่ยสำหรับอพาร์ทเมนต์สองห้องในเซนต์ปีเตอร์สเบิร์กคือ 6,797,671 รูเบิล
| เงินดาวน์, รูเบิล | ชำระรายเดือน rubles | จ่ายมากเกินไป rubles | ราคารวมของอพาร์ทเมนท์ rubles |
| 1 019 651, 15% | 75 210 | 3 247 152 | 10 044 823 |
| 1 699 418, 25% | 66 362 | 2 865 134 | 9 662 805 |
| 3 398 836, 50% | 44 241 | 1 910 089 | 8 707 760 |
เพื่อไม่ให้จ่ายมากเกินไปในการจำนอง คุณต้องสะสมการชำระเงินเริ่มต้นเป็นจำนวนเงินอย่างน้อยครึ่งหนึ่งของค่าอพาร์ตเมนต์ หรือเพิ่มการชำระเงินรายเดือนและทำให้ระยะเวลาเงินกู้สั้นลง ด้วยเงินเดือนเฉลี่ย 58, 5,000 rubles เห็นได้ชัดว่าไม่ใช่ทุกคนที่สามารถทำได้
ในอีก 10 ปีข้างหน้าอพาร์ทเมนต์จะมีราคา 10, 99 ล้านรูเบิล
เช่า
ราคาเฉลี่ยของการเช่าอพาร์ทเมนต์สองห้องในเซนต์ปีเตอร์สเบิร์กคือ 32,744 รูเบิลต่อเดือน ด้วยค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น 5% ต่อปีใน 10 ปีการชำระเงินรายเดือนจะเท่ากับ 50,787 รูเบิลและผู้เช่าจะจ่ายทั้งหมด 4,942,178 รูเบิล สำหรับส่วนต่างระหว่างค่าจำนองที่มีเงินดาวน์ 15% กับค่าเช่า ผู้เช่าสามารถเช่าอพาร์ตเมนต์ได้ในราคาประมาณการปี 2028 ต่ออีกแปดปีสามเดือน
อย่าลดเงินออมของคุณเช่นกัน
| เงินดาวน์ (ออมทรัพย์) rubles | จำนวนเงินใน 10 ปี rubles |
| 1 019 651, 15% | 1 673 247 |
| 1 699 418, 25% | 2 788 744 |
| 3 398 836, 50% | 5 577 490 |
ค่าเช่าและเงินออม
และอีกครั้ง ผู้ที่มีราคาครึ่งหนึ่งอยู่แล้วสามารถวางใจในการซื้ออพาร์ตเมนต์โดยไม่ต้องจำนอง แต่มันจะเป็นปัญหาสำหรับเขาที่จะครบกำหนดห้าปี ในห้าปีเขาจะมีเงิน 4,448,162 รูเบิลในบัญชีของเขา เพื่อรวบรวมจำนวนเงินที่ต้องการทุกเดือนเขาต้องบันทึก 39, 2 พัน ร่วมกับค่าเช่าเขาจะต้องจัดสรร 72,000 ต่อเดือนในปีแรก
ถ้าเขาซื้ออพาร์ตเมนต์ในห้าปี ค่าใช้จ่ายทั้งหมดรวมค่าเช่าอยู่ที่ 8,968,837 รูเบิลใน 10 ปี - ที่ 11,739,849 รูเบิล
อันไหนได้กำไรมากกว่ากัน
ตามการประมาณการโดยเฉลี่ย ค่าเช่ามีกำไรมากกว่า ในทุกกรณี ค่าเช่ารายเดือนจะน้อยกว่าค่าจำนอง ในเวลาเดียวกัน การชำระเงินเริ่มต้นไม่เพียงแต่ไม่ได้ใช้ แต่ยังนำเงินมาด้วย
อย่างไรก็ตาม ใน 10 ปี บุคคลที่เลือกจำนองจะเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์ ในขณะที่ผู้เช่าจะไม่
สำหรับการเช่าที่อยู่อาศัยและการเพิ่มขึ้นของเงินออมสำหรับอพาร์ทเมนต์พร้อม ๆ กันทุกอย่างก็ไม่ง่ายที่นี่เช่นกัน ปัจจัยที่คาดการณ์ได้ใช้ได้ผล: ยิ่งคุณมีเงินอยู่ในมือมาก รายได้ก็ยิ่งสูงขึ้นและต้นทุนอสังหาริมทรัพย์และค่าเช่าในเมืองของคุณยิ่งต่ำลง โอกาสที่คุณจะต้องเก็บออมเพื่อซื้ออพาร์ทเมนต์โดยไม่ต้องจำนองก็จะยิ่งสูงขึ้นเท่านั้น อย่างไรก็ตาม เมื่อคำนวณแล้ว มักจะไม่คำนึงว่าราคาอสังหาริมทรัพย์สามารถเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในช่วง 10-15 ปี
ดังนั้นจึงควรคำนึงถึงตัวบ่งชี้สำคัญอื่น - เวลา การคาดการณ์ระยะยาวเป็นเรื่องยาก แม้แต่สำหรับผู้เชี่ยวชาญ และความมั่นคงในประเทศนั้นใกล้เคียงกับตัวบ่งชี้ทางศาสนา: คุณเชื่อหรือไม่ศรัทธา ดังนั้น หากคุณต้องเก็บออมเพื่อซื้ออพาร์ทเมนต์นานกว่าห้าปี คุณไม่ควรเกี่ยวข้องกับตรรกะเท่านั้น แต่ยังต้องใช้สัญชาตญาณในการคำนวณด้วย
โปรดทราบว่าอัตราเงินเฟ้อทำให้เงินอ่อนค่าลง และอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าเพิ่มขึ้น
อย่างไรก็ตาม ตามรายงานของ Rosstat ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ราคาในตลาดรองลดลงสำหรับอพาร์ทเมนท์ทุกประเภท ยกเว้นอพาร์ทเมนท์ระดับชั้นนำ
เป็นปัจจัยเพิ่มเติมควรพิจารณาความใกล้ชิดของอายุเกษียณ เป็นการยากที่จะเช่าอพาร์ทเมนต์เพื่อชำระเงินบำนาญ แต่ในเมืองใหญ่จะเป็นไปไม่ได้ ดังนั้น ณ เวลานี้ การมีบ้านเป็นของตัวเองจึงเป็นการดี แม้ว่าคุณจะได้บ้านด้วยการจ่ายเงินเกินก็ตาม
ข้อโต้แย้งที่ว่าคุณสามารถเช่าอพาร์ทเมนต์ได้ตลอดชีวิตด้วยเงินที่ไปธนาคารนั้นฟังดูดี ถ้าคุณเลิกซื้อบ้านในเมืองใหญ่และเช่าอพาร์ทเมนต์ในราคาที่เอื้อมถึง ดังนั้น หากคุณประหยัดเงิน 3 ล้านจากการจ่ายเงินเกิน คุณจะได้รับ 25,000 ต่อเดือนเป็นเวลา 10 ปี (แต่คุณควรคำนึงถึงอัตราเงินเฟ้อด้วย)
สามารถฝากเงินได้ จำนวน 3 ล้านโดยคำนึงถึงดอกเบี้ยเงินฝากเฉลี่ยในปัจจุบันจะนำมาซึ่งดอกเบี้ย 15,000 rubles ต่อเดือน 4 ล้าน - 20,000
วิธีคำนวณสิ่งที่ดีที่สุดสำหรับคุณ
การคำนวณเฉลี่ยให้ผลลัพธ์โดยเฉลี่ย ดังนั้นเพื่อให้เข้าใจว่าอะไรให้ผลกำไรมากกว่าสำหรับคุณ คุณจะต้องทำการคำนวณด้วยตัวเอง ในการดำเนินการนี้ คุณต้องมีข้อมูลต่อไปนี้:
- จำนวนเงินค่าเช่าอพาร์ทเมนท์
- จำนวนเงินออมของคุณที่คุณวางแผนจะใช้เป็นเงินดาวน์
- ราคาของอพาร์ตเมนต์ที่คุณต้องการซื้อ
- อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย (คุณสามารถใช้ค่าเฉลี่ยของประเทศหรืออัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารเสนอให้ซึ่งคุณต้องการจำนอง)
- เปอร์เซ็นต์ของเงินฝากธนาคารที่คุณยินดีฝากเงินไว้เป็นระยะเวลานาน
หากคุณเลือกระหว่างการจำนองกับการเช่าบ้านพร้อมทั้งประหยัดเงินเพื่อซื้ออพาร์ทเม้นท์
1. สินเชื่อที่อยู่อาศัย
ด้วยความช่วยเหลือหรือบนเว็บไซต์ของธนาคารของคุณ ให้คำนวณว่าการจำนองของคุณจะใช้เวลากี่ปีกับการชำระเงินรายเดือนที่เหมาะสมที่สุด จำนวนเงินที่ชำระเกินนั้นจะเป็นเท่าใด
ด้วยราคาอพาร์ทเมนท์ 5.2 ล้านรูเบิล การชำระเงินเริ่มต้น 3.2 ล้าน อัตราดอกเบี้ย 11% และระยะเวลาจำนองเจ็ดปี การชำระเงินรายเดือนจะเท่ากับ 34,245 รูเบิล และการชำระเงินเกิน - 876,569 รูเบิล
2. การเช่าอพาร์ตเมนต์
คำนวณจำนวนเงินที่คุณจะจ่ายสำหรับการเช่าอพาร์ทเมนต์ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยคำนึงถึงค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นด้วย
ตัวอย่างเช่น คุณให้ 22,000 rubles ต่อเดือนและเช่าอพาร์ทเมนต์มาสามปีแล้ว ในช่วงเวลานี้ราคาไม่เคยเพิ่มขึ้น แต่เห็นได้ชัดว่าในเจ็ดปีค่าเช่าจะไม่เท่ากัน ดังนั้นในปีหน้าคุณน่าจะแจกค่าเช่า 22 × 12 = 264,000 ในอีกสามปีข้างหน้า - 24 × 36 = 864,000 ในสามที่เหลือ - 26 × 36 = 936,000 รวม - 2.06 ล้านรูเบิล
3. เงินฝากและออมทรัพย์
คำนวณจำนวนเงินที่คุณจะสะสมในเงินฝากสำหรับระยะเวลาของการจำนองและประมาณการจำนวนเงิน จากนั้นคำนวณจำนวนเงินที่คุณจะมีหลังจากปีแรก ปีที่สอง และอื่นๆ จนกว่าจะสิ้นสุดระยะเวลาจำนอง กำหนดจำนวนเงินที่คุณสามารถกันไว้เป็นรายเดือนเพื่อซื้ออพาร์ทเมนต์ คำนวณจำนวนเงินที่จะให้คุณในหนึ่งปีหรือสองปี และอื่นๆ จนกว่าจะสิ้นสุดระยะเวลาจำนอง ตอนนี้โดยการเพิ่มจำนวนเงินในเงินฝากและเงินฝากออมทรัพย์อย่างง่าย ๆ ให้ค้นหาว่าคุณจะสามารถเก็บเงินสำหรับอสังหาริมทรัพย์ได้กี่ปี
สำหรับเงินฝากที่ไม่มีตัวพิมพ์ใหญ่พร้อมอัตราดอกเบี้ย 6, 1% จำนวน 3, 2 ล้านรูเบิลในเจ็ดปีจะกลายเป็น 4,566,400 รูเบิล
แม้ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะไม่สูงขึ้น แต่ในเจ็ดปีก็เป็นไปไม่ได้ที่จะซื้ออพาร์ทเมนต์โดยไม่ต้องจำนอง
มีตัวเลือกที่จะไม่รอจำนวนเงินที่ต้องการสะสมในเงินฝากและเพื่อประหยัด 20,000 รูเบิลต่อเดือนหรือ 240,000 ต่อปี หลังจากนั้น 5 ปี เงินออมจะอยู่ที่ 5,376,000 รูเบิล เมื่อคำนึงถึงค่าเช่าแล้วต้นทุนอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดจะอยู่ที่ 6,640,000 รูเบิลและ 176,000 จะยังคงอยู่ เจ็ดปี การจำนองในอพาร์ตเมนต์จะไปที่ 6, 8 ล้าน นั่นคือค่าใช้จ่ายใกล้เคียงกัน แต่ประหยัดได้สองปี นั่นคือการเช่าที่อยู่อาศัยและการออมในเวลานี้มีกำไรมากกว่า
การคำนวณเหล่านี้ใช้ได้ก็ต่อเมื่อราคาของอพาร์ทเมนท์ไม่เปลี่ยนแปลงเป็นเวลาห้าปี และค่าเช่าไม่ได้ขึ้นราคาเร็วกว่าที่คาดการณ์ไว้
เมื่อคุณไม่สามารถเก็บออมเพื่อซื้ออพาร์ทเมนต์ได้แม้ในระยะเวลาของการจำนอง เป็นที่แน่ชัดว่าการกู้ยืมจากธนาคารให้ผลกำไรมากกว่าการออม
หากคุณกำลังเลือกระหว่างการจำนองกับการเช่าโดยไม่มีแผนจะซื้ออพาร์ตเมนต์ในอนาคต
1. จำไว้ว่าคุณให้เจ้าของบ้านเท่าไหร่
ลองหาตัวเลขจากตัวอย่างก่อนหน้านี้ - 22,000 rubles
2. คำนวณการชำระเงินจำนองรายเดือนของคุณ
อีกครั้งจากตัวอย่างก่อนหน้านี้คือ 34.3 พันรูเบิล
3. เปรียบเทียบตัวเลขสองตัว
เห็นได้ชัดว่าการเช่ามีกำไรมากกว่า แม้ว่าคุณจะไม่คำนึงถึงเงินดาวน์ในการคำนวณก็ตาม หากทุกอย่างไม่ง่ายนัก ให้แบ่งจำนวนเงินดาวน์ตามจำนวนเดือนของการจำนองและเพิ่มจำนวนเงินที่ได้รับลงในการชำระเงินรายเดือน:
3 200 000 ÷ 84 = 38;
34.3 + 38 = 72.3 พันรูเบิล
เปรียบเทียบกับ 22,000 นั้นชัดเจนยิ่งขึ้น และแม้ว่าในเจ็ดปีค่าเช่าจะเพิ่มเป็นสองเท่า แต่การเช่าอพาร์ทเมนต์ก็ยังทำกำไรได้มากกว่า
อย่างไรก็ตาม ในปีที่แปด บุคคลที่มีการจำนองจะชำระคืนเต็มจำนวน และจะจ่ายเฉพาะค่าสาธารณูปโภคเท่านั้น และผู้เช่าจะยังคงจ่ายค่าเช่าเท่าเดิมในทางกลับกัน ถ้าค่าเช่าไม่เพิ่มขึ้น จำนวนเงินที่จะไปจำนองก็จะเพียงพอสำหรับสัญญาเช่า 26 ปี
4. คำนวณจำนวนเงินที่คุณจะได้รับจากเงินที่สามารถไปชำระเงินดาวน์ได้
ในอีกเจ็ดปีเงินฝากจะอยู่ที่ 4.57 ล้านรูเบิล และหากคุณเลื่อนส่วนต่างระหว่างการชำระเงินจำนวน 12.3 พันต่อเดือนเป็นรายเดือน จากนั้นในเจ็ดปีก็จะนำมาอีก 1.03 ล้าน จำนวนรวม 5.6 ล้านวาง 6.1% ต่อปีจะนำดอกเบี้ย 28,5 พันรูเบิลต่อเดือน