สารบัญ:
2024 ผู้เขียน: Malcolm Clapton | [email protected]. แก้ไขล่าสุด: 2023-12-17 04:12
วิธีที่ผู้คนแก้ปัญหาการซื้อที่อยู่อาศัยด้วยสินเชื่อตั้งแต่สมัยก่อนประวัติศาสตร์จนถึงศตวรรษที่ 21
เครื่องมือทางการเงินสมัยใหม่ได้เปลี่ยนทัศนคติของบุคคลที่มีต่อเศรษฐกิจของเขาไปอย่างสิ้นเชิง รับจำนองแบบเดียวกัน: อนุญาตให้ผู้คนซื้อที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ในเงื่อนไขที่เป็นไปไม่ได้มาก่อน มาดูกันว่าปัญหาการจำนองถูกจัดในยุคต่างๆ กันอย่างไร เพื่อที่จะเข้าใจว่าปัญหาดังกล่าวช่วยให้ผู้คนปรับปรุงชีวิตของพวกเขาได้มากน้อยเพียงใด
1. Paleolithic และก่อนหน้า
นักวิทยาศาสตร์รู้เพียงเล็กน้อยเกี่ยวกับการจัดครอบครัวและชีวิตทางเศรษฐกิจในยุคก่อนประวัติศาสตร์ อย่างดีที่สุด นักโบราณคดีและนักบรรพชีวินวิทยาสามารถสร้างขนาดของกลุ่มมนุษย์ขึ้นใหม่ ความคล้ายคลึงทางพันธุกรรมและอาชีพของพวกเขาได้
เพื่อสร้างขนบธรรมเนียมของชาว Paleolithic ขึ้นใหม่ พวกเขามักจะมองไปที่ชนเผ่านักล่า-รวบรวมที่ทันสมัยไม่มากก็น้อย (เช่น ชาว Guaiac ที่อาศัยอยู่ในดินแดนปารากวัยสมัยใหม่) แต่ดูเหมือนว่าคนโบราณมีแนวโน้มที่จะมีความเป็นพ่อเป็นแม่ - ประเภทของความสัมพันธ์ในครอบครัวที่ผู้หญิงคนหนึ่งไปหาเผ่าของพ่อของสามีของเธอ (ถ้าแนวคิดของ "สามี" ในความรู้สึกของเรามักใช้กับสมัยโบราณ) พวกเขามีเซ็กส์นอกบ้าน - ห้ามการแต่งงานที่เกี่ยวข้องอย่างใกล้ชิด โดยทั่วไปแล้วฉันต้องอยู่กับพ่อแม่
หากมีการจำนองสมัยใหม่: อาจมีบางครอบครัวที่นำอาหาร เครื่องนุ่งห่ม และอาวุธไปจำนองเพื่อตั้งเผ่าใหม่ ในลักษณะเดียวกับที่ครอบครัวหนุ่มสาวในปัจจุบันตั้งรกรากอยู่ในอาคารใหม่อย่างฉันมิตร เป็นผลให้สมาชิกของเผ่าใหม่จะมีผู้ติดตามในวัยเดียวกัน
2. ในกรีกโบราณ
อันที่จริง คำว่า "การจำนอง" นั้นมาจากภาษากรีกและแปลว่า "รากฐาน", "คำมั่นสัญญา" หรือแม้แต่ "คำเตือน" นั่นคือชื่อของเสาซึ่งถูกติดตั้งที่ชายแดนของแปลงที่ดินเพื่อให้มัน "เตือน" ว่าไซต์นี้ทำหน้าที่เป็นหลักประกันหนี้
ดังนั้นในหมู่ชาวกรีกการจำนองจึงเป็นรูปแบบของความรับผิดในทรัพย์สินของลูกหนี้ต่อเจ้าหนี้ของเขา: ในกรณีที่ไม่ชำระเงินเจ้าหนี้มีสิทธิที่จะนำที่ดินที่จำนองคืน ก่อนการพัฒนาการจำนอง ลูกหนี้ที่มีหนี้สินล้นพ้นตัวต้องรับผิดต่อเจ้าหนี้ด้วยเสรีภาพส่วนบุคคล ดังนั้น การจำนองจึงเป็นการวัดความสัมพันธ์ทางเศรษฐกิจที่ก้าวหน้ายิ่งขึ้น
โดยธรรมชาติแล้ว สำหรับสิ่งนี้ สถาบันที่พัฒนาแล้วของการถือครองที่ดินของเอกชนจึงต้องมีอยู่ในสังคมกรีก ใน 621 ปีก่อนคริสตกาล ผู้ปกครองชาวเอเธนส์ Drakont ได้รวบรวมกฎหมายที่เป็นลายลักษณ์อักษรชุดแรก (ใช่ มาตรการที่เข้มงวดมาก) ซึ่งลงโทษการบุกรุกทรัพย์สินของผู้อื่นอย่างรุนแรง อันเป็นแรงผลักดันให้เกิดการพัฒนาสินเชื่อและหนี้สัมพันธ์ ซึ่งที่ดินดังกล่าวเป็นหลักประกัน การจำนองของกรีกได้ดำเนินการอย่างเต็มที่เมื่อต้นศตวรรษที่ 6 ก่อนคริสตกาล
แต่ทุกคนไม่สามารถจำนองดังกล่าวได้หากต้องการใช้งานจำเป็นต้องเป็นเจ้าของการจัดสรรของคุณเอง
ลูกชายคนโตในครอบครัวเป็นทายาทของมรดกของบิดา ดังนั้นเขาจึงสามารถพาภรรยาไปที่บ้านพ่อแม่ของเขาได้ ซึ่งต่อมาได้โอนกรรมสิทธิ์ร่วมกับที่ดินพร้อมกับที่ดิน เขาเป็นคนที่สามารถนับจำนองได้ในอนาคตซึ่งอันที่จริงเขาไม่ต้องการอีกต่อไป
แต่ลูกชายคนเล็กในแง่นี้เสียเปรียบและอาจพอใจกับที่ดินหรือเข้ารับใช้คนรวยหรือแสวงหาโชคลาภในอาณานิคม ทั้งหมดนี้ไม่เอื้อต่อการสร้างครอบครัวตั้งแต่อายุยังน้อย
หากมีการจำนองสมัยใหม่: ความสามารถในการได้ที่ดินในบ้านเกิดของเขาก่อนแล้วจึงชำระหนี้เป็นเงินหรือบริการจะทำให้ชีวิตของชาวกรีกโบราณเปลี่ยนไป ลูกชายคนเล็กจะต้องยินดีอย่างแน่นอน จริงอยู่ ถ้าอย่างนั้นพวกเขาจะอาศัยอยู่ในบริเวณใกล้เคียงของเอเธนส์ สปาร์ตา หรือคอรินธ์ และไม่ครอบคลุมทั้งอาณานิคมของเมดิเตอร์เรเนียนเลย หรือในทางกลับกัน พวกมันจะครอบคลุมพื้นที่ทั้งหมด
3. ในกรุงโรมโบราณ
ในโลกสมัยโบราณ การจำนองเป็นที่รู้จักในบาบิโลน (กฎของฮัมมูราบีในศตวรรษที่ 6 ก่อนคริสต์ศักราช) เมโสโปเตเมีย แม้แต่อินเดีย (ในศตวรรษที่ 2 ก่อนคริสต์ศักราช) แต่การจำนองกลายเป็นสิ่งที่ใกล้เคียงที่สุดกับสภาพสมัยใหม่ในกรุงโรมโบราณ
ในตอนแรกความสัมพันธ์ทางหนี้สินระหว่างชาวโรมันถูกสร้างขึ้นเพื่อที่จะพูดในทัณฑ์บนในรูปแบบของ "ธุรกรรมบนความไว้วางใจ" (lat. Fiducia) และความเสี่ยงไม่ได้ถูกดำเนินการโดยเจ้าหนี้ แต่โดยลูกหนี้: เขาโอนเจ้าหนี้เพื่อแลกกับเงินโดยใช้วิธีการจำนำทางกฎหมายพิเศษ กล่าวคือ สังหาริมทรัพย์หรืออสังหาริมทรัพย์ หลังจากชำระหนี้แล้ว เขาได้แต่หวังว่าเจ้าหนี้จะรักษาสัญญาของเขา และคืนหลักประกันด้วยความช่วยเหลือของกระบวนการทางกฎหมายที่สะท้อนออกมา หากเจ้าหนี้ปฏิเสธที่จะทำเช่นนี้ด้วยเหตุผลบางอย่าง ลูกหนี้ก็ทำได้เพียงทำให้ชื่อเสียงของเขาเสื่อมเสียในหมู่พลเมืองอื่น - กฎหมายไม่สามารถช่วยเขาได้ไม่ว่าด้วยวิธีใด ข้อตกลงก็คือข้อตกลง
เมื่อถึงศตวรรษที่ 2 ก่อนคริสต์ศักราช ความสัมพันธ์ด้านการจำนองได้พัฒนาขึ้นอย่างมาก ภายใต้รูปแบบใหม่ของการทำธุรกรรมการจำนำ (lat. Pignus) เจ้าหนี้เพื่อแลกกับเงินของเขาไม่ได้รับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินของลูกหนี้อีกต่อไป แต่มีเพียงสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของทรัพย์สินนี้ เจ้าหนี้ไม่มีสิทธิ์ใช้ทรัพย์สินนี้ด้วยซ้ำ แต่ผลที่ได้จากทรัพย์สินนี้สามารถนำไปชำระหนี้หรือดอกเบี้ยได้ เฉพาะในกรณีที่ลูกหนี้ไม่สามารถชำระหนี้ตามภาระผูกพันได้ เจ้าหนี้จึงตกเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินของตน
ในที่สุด ในทศวรรษแรกของศตวรรษที่ 2 ก่อนคริสต์ศักราช หลักประกันประเภทที่สามปรากฏขึ้น ซึ่งใกล้เคียงกับการจำนองสมัยใหม่ (lat. Hypotheca legalis) ซึ่งเป็นการจำนำทรัพย์สินโดยไม่ต้องโอนไปยังเจ้าหนี้
สิ่งนี้อำนวยความสะดวกโดยการเปลี่ยนแปลงในสภาพการเมืองและเศรษฐกิจในเวลานั้น: ความอ่อนแอของระบบทาสและการโอนที่ดินจำนวนมากไปยังผู้เช่า ในขั้นต้น ผู้เช่า - อพาร์ทเมนท์หรือแปลงขนาดเล็ก - จำนำอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถเคลื่อนย้ายได้ (เช่น เฟอร์นิเจอร์หรือเครื่องมือการเกษตร) เป็นหลักประกันสำหรับการเช่า แต่ยังคงเป็นเจ้าของต่อไป ต่อมาอสังหาริมทรัพย์ก็อาจเป็นเป้าหมายของการจำนองได้เช่นกัน
หากผู้กู้ไม่สามารถชำระเงินตามสัญญาได้ ผู้ให้กู้ได้รับสิทธิเรียกร้องสินค้าที่จำนำพร้อมกับการขายทอดตลาดในครั้งต่อไปและค่าชดเชยจากเงินที่ได้รับจากยอดหนี้ของผู้กู้
หากมีการจำนองสมัยใหม่: การจำนองของโรมันนั้นค่อนข้างพัฒนาแล้ว แต่ก็มีข้อเสียอยู่หลายประการ ตัวอย่างเช่น ในกรุงโรมโบราณ ทะเบียนทรัพย์สินที่เป็นอันหนึ่งอันเดียวกันไม่ได้ถูกเก็บไว้ และผู้ให้กู้ยอมรับการจำนำไม่สามารถแน่ใจได้ว่าทรัพย์สินเดียวกันนั้นไม่ได้ถูกจำนำแก่ผู้ให้กู้รายอื่นอีกต่อไป และในกรณีที่ผู้กู้ล้มละลาย สิทธิจำนองจะไม่ขัดแย้งกับสิทธิจำนองของผู้อื่น
นอกจากนี้ การจำนองมักจะขยายไปยังทรัพย์สินทั้งหมดของผู้กู้ ซึ่งทำให้ปริมาณและมูลค่าไม่แน่นอน ซึ่งอาจเปลี่ยนแปลงได้เมื่อเวลาผ่านไป ความสัมพันธ์ด้านทรัพย์สินที่ไม่แน่นอนนี้เป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาการจำนอง ซึ่งหมายความว่าชาวโรมันที่ต้องการการจำนองต้องทนทุกข์ทรมาน
4. ในยุโรปยุคกลาง
ดังที่เห็นได้จากข้างต้น การจำนองสามารถดำรงอยู่ได้ตามปกติด้วยการปฏิบัติตามสิทธิของผู้เข้าร่วมในการทำธุรกรรมอย่างเคร่งครัดเท่านั้น ธุรกรรมที่มีโครงสร้างซับซ้อนจำเป็นต้องมีการควบคุมและระเบียบข้อบังคับ และในระยะยาว - ระบบการลงทะเบียนที่ทำงานได้ดี ทั้งหมดนี้ทำได้โดยรัฐเท่านั้น ดังนั้น ควบคู่ไปกับความล่มสลายของจักรวรรดิโรมันในฐานะการก่อตัวของรัฐที่รวมศูนย์เพียงแห่งเดียวในคริสต์ศตวรรษที่ 5-6 สถาบันการจำนองก็หยุดอยู่จริง
มันฟื้นขึ้นมาเฉพาะในยุคของยุคกลางสูง (ศตวรรษที่ XII-XIII) บนคลื่นลูกใหม่ของการพัฒนาความสัมพันธ์ทางการเงินและกฎหมาย ขุนนางศักดินามักต้องการเงินเพื่อทำสงครามภายในหรือสงครามครูเสด ดังนั้นพวกเขาจึงถูกบังคับให้จำนองปราสาทและที่ดินของบรรพบุรุษของพวกเขาให้กับผู้ใช้หรือเพื่อนบ้านที่ร่ำรวยกว่า
ผลที่ได้คือ ยุโรปตะวันตกซึ่งเป็นผู้สืบทอดต่อจากจักรวรรดิโรมัน ได้นำและพัฒนาสถาบันการจำนองมาใช้ ซึ่งทำให้เป็นทางการยิ่งขึ้น ได้รับการคุ้มครองโดยกฎหมายที่พัฒนาแล้วนอกจากนี้ยังมีหนังสือจำนองพิเศษที่มีการป้อนข้อมูลเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์จำนอง
ในยุคปลายยุคกลางตอนปลาย (ศตวรรษที่สิบสี่ - สิบหก) การจำนองได้รับการจัดตั้งขึ้นในที่สุดในรูปแบบที่มีอยู่มาจนถึงทุกวันนี้: ทรัพย์สินที่จำนองยังคงอยู่ในความครอบครองของลูกหนี้และเจ้าหนี้ได้รับสิทธิใน กรณีไม่ชำระหนี้ ให้เรียกทรัพย์สินที่จำนองคืนด้วยการขายทอดตลาดในเวลาต่อมา …
หากมีการจำนองสมัยใหม่: เป็นการดีถ้าคุณเป็นขุนนางศักดินาขนาดใหญ่และคุณมีบางอย่างที่จะจำนอง - และหวังว่าจะมีสงครามซึ่งจะชดใช้หนี้และดอกเบี้ย แต่ชาวยุโรปตะวันตกส่วนใหญ่อย่างท่วมท้นในยุคกลางเป็นชาวนาที่ยากจนซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินขนาดเล็กเกินไปที่จะพึ่งพาเงินกู้จำนวนมาก โดยทั่วไปแล้ว ศาล คดีความ ทนายความ และทนายความ มีไว้สำหรับคนรวยและคนชั้นสูง อย่างดีที่สุด - สำหรับพวกหัวขโมยในเมืองใหญ่ ไม่ การจำนองในยุคกลางยังห่างไกลจากที่หาได้ทั่วไป
5. ความทันสมัย
ในศตวรรษที่ 19 การเติบโตของอุตสาหกรรม การขยายตัวของเมือง และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในเมืองมีส่วนทำให้เกิดการเติบโตอย่างรวดเร็วของตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย ในประเทศแถบยุโรปที่พัฒนาแล้วมากที่สุด - อังกฤษ, ฝรั่งเศสหรือเนเธอร์แลนด์ - หลักการให้กู้ยืมเพื่อการก่อสร้างทางการเงินถูกนำมาใช้อย่างแข็งขันและทุกที่ ปริมาณเงินในการก่อสร้างและอุตสาหกรรมยังลงทุนในประเทศในยุโรปอื่น ๆ รวมถึงจักรวรรดิรัสเซีย
ในศตวรรษที่ 20 การจำนองได้รับบทบาทพิเศษในสหรัฐอเมริกาในช่วงภาวะเศรษฐกิจตกต่ำครั้งใหญ่ เธอคือผู้สร้างพื้นฐานของ "ข้อตกลงใหม่" ของแฟรงคลิน รูสเวลต์
สินเชื่อมีสองประเภทในตลาดที่อยู่อาศัยของอเมริกา - สินเชื่อเพื่อการก่อสร้างและการจำนอง วงเงินกู้ไม่เกินร้อยละ 80-90 ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่จำนอง ขนาดของงวดแรกที่ผู้กู้ชำระจากกองทุนของตนเองตามลำดับคือ 10-20 เปอร์เซ็นต์ รัฐให้เงินกู้ผ่อนปรนแก่คนจนสำหรับมูลค่าเต็มของบ้าน
ปัจจุบัน เงินกู้จำนองในสหรัฐอเมริกาออกให้เป็นระยะเวลา 15-20 ปี คุณลักษณะที่โดดเด่นของการจำนองของอเมริกาคือการสนับสนุนของรัฐบาลที่กำหนดเป้าหมายและเป็นระบบสำหรับการปล่อยสินเชื่อจำนองผ่านเครื่องมือต่างๆ เช่น ตลาดการจำนองรอง การประกันเงินกู้ของรัฐบาล และผลประโยชน์ในการได้รับเงินกู้สำหรับผู้มีรายได้น้อย ด้วยมาตรการเหล่านี้และความพร้อมของสินเชื่อ 75% ของชาวอเมริกันมีบ้านเป็นของตัวเอง
ในรัสเซีย ตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยเริ่มพัฒนาหลังจากการล่มสลายของสหภาพโซเวียตเท่านั้น ในปี 2540 รัฐบาลได้จัดตั้งหน่วยงานสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อดึงดูดการลงทุนในภาคการจำนอง ในปี 2541 ได้มีการนำกฎหมาย "เกี่ยวกับการจำนอง (การจำนำอสังหาริมทรัพย์)" มาใช้ ตามข้อมูลสินเชื่อจำนองที่มอบให้กับบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่และสิทธิที่ได้มาของการเรียกร้องสินเชื่อจำนองในรูเบิลของธนาคารกลาง การเติบโตของสินเชื่อจำนองในปี 2560 เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าคือ 37 เปอร์เซ็นต์ โดยรวมแล้วในปี 2560 มีการออกเงินกู้มากกว่าสองล้านล้านรูเบิล สิ่งนี้เกิดขึ้นได้เนื่องจากการลดลงอย่างต่อเนื่องของอัตราคีย์ ในเดือนธันวาคม 2560 ได้รับการแก้ไขแล้ว ธนาคารแห่งรัสเซียตัดสินใจที่จะคงอัตราดอกเบี้ยไว้ที่ 7.25% ต่อปีที่ 7.25% ต่อปี
แนวโน้มทั่วไปของการจำนองสมัยใหม่นั้นชัดเจน - จะมีราคาที่ไม่แพงสำหรับพลเมืองที่เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ เป้าหมายของรัฐที่สนับสนุนการให้กู้ยืมประเภทนี้คือการจัดหาที่อยู่อาศัยของตนเองสำหรับพลเมืองและครอบครัวหนุ่มสาวจำนวนสูงสุด